Dårligere boforhold for leiere enn for eiere

Det norske boligmarkedet er dominert av eiere, over åtte av ti voksne bor i en bolig som husholdningen eier. Dessuten er det aller vanligst å bo i en frittliggende enebolig – seks av ti voksne gjør det. Dermed utgjør leiemarkedet en relativt liten del av det totale markedet. Bare 18 prosent av alle voksne bor i en leid bolig. For mange er dessuten det å leie bolig midlertidig, enten som et steg på vei mot å bli boligeier eller i forbindelse med for eksempel boligskifte eller samlivsbrudd.

Når vi her skal se på ulikheter i boforhold mellom eiere og leiere ser vi at det er nokså tydelige forskjeller. Vi må vi derfor være oppmerksomme på at dette er to til dels svært ulike grupper også i andre henseende enn bare for hvilken eierstatus de har på boligmarkedet.

Unge leier i etableringsfasen

Levekårsundersøkelsen EU-SILC viser at 71 prosent av alle voksne er selveiere, 11 prosent er borettslagseiere og 18 prosent er leietakere i en eller annen form. Se også Boforhold, levekårsundersøkelsen, 2015.

Boligeiere og -leiere er svært ulike grupper. Kvinner og menn fordeler seg imidlertid nokså likt når vi ser på eierstatus, men siden leie av bolig ofte er en overgangsfase på vei mot å eie bolig i en etableringsfase, er det naturlig at vi finner langt høyere andel leietakere blant de yngste sammenlignet med dem som er noe eldre, slik tabell 1 viser. Blant 16–24-åringene er fire av ti leietakere. Det betyr at 29 prosent av alle leietakere er i denne aldersgruppen, en klar overrepresentasjon siden de utgjør 14 prosent av alle voksne.

Tabell 1. Eiere og leiere etter kjønn, alder og familiefase, person. Prosent. 2015

Til tabellen

Inndelingen etter familiefase viser at dette først og fremst skyldes at ni av ti 16–24-åringer som ikke bor hos foreldre, er leietakere. At leieandelen i aldersgruppen likevel bare blir fire av ti, skyldes at ni av ti 16–24-åringer som bor med foreldre, er regnet som eiere, men da uten det vi kan kalle et selvstendig boforhold. Også blant de eldste, dem på 80 år eller mer, er leieandelen relativt stor med 22 prosent. Minst leierandel finner vi blant de middelaldrende, 45–66 åringene, der bare 9 prosent bor i en leid bolig.

Leietakerne er alt i alt, med sine gjennomsnittlige 38 år, langt yngre enn både selveierne og borettslagseierne som er 49 år i gjennomsnitt. Dette har selvfølgelig også sammenheng med hvilken familiefase personene befinner seg i. Blant relativt unge som er i ferd med å etablere selvstendige familie- og husholdningsforhold, er leieandelen spesielt store. Vi har nevnt den store leieandelen blant enslige 16–24-åringer, men også flere enn fire av ti enslige i alderen 25–44 år er leiere. Pardannelse er også viktig for etablering på boligmarkedet, så eierandelen blant 16–44 åringer som lever i par uten barn, er høyere enn blant enslige i samme alder.

Barn ser ut til å være enda viktigere for etablering som boligeiere enn pardannelse. Når det kommer barn inn i bildet, øker eierandelen, spesielt for par. Blant par med barn finner vi relativt store andeler eiere, spesielt er andelen selveiere stor. Og den øker med alderen til det yngste barnet slik at hele 93 prosent av alle voksne som er i par med yngste barn 7–19 år er selveiere. Også blant enslige forsørgere finner vi 73 prosent eiere, men en leieandel på 27 prosent er likevel langt større enn det vi finner blant par med barn.

Det er selvfølgelig ikke bare alder, familiefase og barn som betyr noe for om man eier eller leier bolig. Disse forholdene henger også sammen med klare sosiale forskjeller når vi ser på forhold som utdanning, yrkesaktivitet og inntekt. Det er ikke alltid så lett å slå fast hvilke av disse forholdene som er viktigst eller hva som påvirker hva. Aleneboende og unge har for eksempel lavere inntekter enn par og eldre, og mange unge er i en overgangsfase mellom utdanning og yrkesaktivitet. Andelen leietakere er stor blant studenter (43 prosent), arbeidsledige (42 prosent) og uføre (26 prosent), mens den da er relativt liten blant heltids yrkesaktive og alderspensjonister. Andelen leiere minsker også med økende utdanning. Slik tabell 2 viser bor 26 prosent blant dem med grunnskole i en leid bolig.

Tabell 2. Eiere og leiere etter utdanning og selvdefinert økonomisk status, person. Prosent. 2015

Til tabellen

Relativt dyrt å leie

Vi skal ikke gå nærmere inn på de økonomiske aspektene ved eie og leie i denne artikkelen, men likevel nevne at det også her er betydelige forskjeller mellom eiere og leiere. En gjennomsnittlig eierhusholdning betalte 74 300 kroner i renter og avdrag i 2015. En vesentlig del av dette er avdrag og bidrar sparing. Leietakere betaler i gjennomsnitt 69 800 kroner i husleie i 2015. Målt mot inntekt er da også boutgiftsbelastningen vesentlig høyere blant leiere enn blant eier, og 14 prosent av leierne svarer at de oppfatter boutgiftene som svært tyngende, mens tilsvarende andel blant selveiere er 3 prosent og 5 prosent blant borettslagseiere. I alt 8 prosent av alle voksne leiere bor i en husholdning som har hatt problemer med å betale husleie siste 12 måneder, mens 1 prosent av selveierne bor i en husholdning som har hatt problemer med å betale utgifter til boliglån i samme periode.

Leie leilighet i byen og eie hus på landet?

Det er ikke slik at vi stort sett finner leietakere i byene og ikke på landet. Nesten én av fire leietakere (23 prosent) bor i spredtbygde strøk, samme andel finner vi blant selveiere. Fordelingen etter andre bostedsstrøk er heller ikke veldig ulik når vi sammenligner selveiere og leiere. Ser vi derimot på borettslagseiere, er dette et nokså tydelig tettstedsfenomen. To av tre borettslagseiere bor i de største tettstedene, mens bare 2 prosent bor i spredtbygde strøk, slik det fremkommer av figur 1.

Seks av ti voksne i Norge bor i en frittliggende enebolig, men her er det naturlig nok store variasjoner etter eierstatus. Det har naturligvis også sammenheng med bosted siden nesten ni av ti av dem som bor i enebolig, bor i spredtbygde strøk. På de største tettstedene bor nesten fire av ti i blokk, altså dobbelt så stor andel som for hele landet under ett.

I alt 35 prosent av leietakerne bor i det vi kaller blokk, 43 prosent bor i frittliggende enebolig, mens i alt 20 prosent av leierne bor i småhus, tre- og firemannsboliger. Det er en helt annen fordeling enn blant selveierne, der 71 prosent bor i enebolig, 11 prosent i blokk, 18 prosent i småhus, tre- og firemannsboliger. Borettslagseiere skiller seg ut ved at svært mange bor i blokk (64 prosent) og svært få i enebolig (2 prosent), slik figur 2 viser.

Hybler er en egen form for bolig som kan finnes i flere forskjellige boligtyper, og i alt 11 prosent av alle leietakere bor på hybel. De fleste av disse bor i hybelbygg, men det er også 3 prosent av leierne som bor på en hybel uten egen inngang. Vi har ikke tall for hvor mange som eventuelt eier sin egen hybel.

Mest vanlig å leie av private

Leietakeren utgjør, som vi har sett, en relativt liten del av alle voksne, og mange av dem vil være på leiemarkedet en begrenset tid. Selv om boligleie er midlertidig for mange, er det viktig å kartlegge hvilke leieformer som finnes og hvilken trygghet det kan gi leietakerne. Omtrent åtte av ti er det vi kan kalle ordinære leietakere som opererer på et åpent utleiemarked.

Den nest vanligste leieformen er kårbolig (5 prosent av leierne), mens det er relativt få som har tjenestebolig (2 prosent), trygde-, omsorgs- eller eldrebolig (2 prosent), framleie og lån (begge 3 prosent).

Den overveiende delen av leiemarkedet består av privat utleie. I alt 72 prosent av alle leietakere leier av en privatperson. De profesjonelle utleierne er langt færre, bare 9 prosent av leietakerne leier bolig eid av en profesjonell utleier. I tillegg kommer da at 10 prosent av leietakerne leier av det offentlige, hvor kommunen er dominerende.

Et virkemiddel for å øke tilbudet av utleieboliger er de gunstige skattebetingelsene for utleie i egen bolig. Dette kan være en medvirkende årsak til at så mange som 32 prosent av alle personer som bor i leid bolig bor i samme bygning som eierne. På grunn av usikkerheten rundt hvor mange vi skal benevne som ordinære leietakere er det også noe økt usikkerhet rundt anslaget for hvor mange som har leiekontrakt. Vi kan likevel med rimelig sikkerhet si at rundt åtte av ti leietakere bor med kontrakt, knappe én av fire med en tidsbestemt kontrakt, mens knappe én av fem leietakere bor uten kontrakt. Her kan vi også nevne at én av tre leiere rapporterer at huseier er en slektning eller venn.

Mindre boliger og mer trangboddhet blant leiere

Når vi nå vet at leietakere og eiere er ganske forskjellige, og at de i stor grad bor i ulike boliger, er det ikke overraskende at leietakernes boliger i gjennomsnitt er en god del mindre enn eiernes. I alt 3 prosent av alle voksne bor i en bolig som er under 40 kvadratmeter, mens 14 prosent av alle leietakere bor i en så liten bolig. Dette betyr at åtte av ti som bor i de minste boligene er leietakere. 62 prosent av alle selveiere bor i boliger som er minst 130 kvadratmeter, hvorav de fleste bor i boliger over 160 kvadratmeter. Slik figur 3 viser har kun 14 prosent av leietakerne en bolig på minst 130 kvadratmeter, mens dette gjelder 9 prosent av borettslagseiere. Dette gjenspeiles også i gjennomsnittlig antall kvadratmeter ulike husholdninger har til rådighet. En selveierhusholdning har en bolig som i gjennomsnitt er 147 kvadratmeter. Gjennomsnittet for en leiehusholdning er 71 kvadratmeter, noe mindre enn for borettslagseiere som har 81 kvadratmeter.

Mer interessant enn en ren sammenligning av boligstørrelse kan være i hvilken grad eiere og leiere bor trangt eller romslig når vi ser antall rom opp mot antall personer i husholdningen. I 2015 bodde 7 prosent av den voksne befolkningen trangt. Men her er det store forskjeller mellom eiere og leiere, for bare 3 prosent av selveierne bor trangt, mens 41 prosent bor svært romslig. Også blant borettslagseiere er andelen som bor trangt så vidt under gjennomsnittet med 5 prosent. I denne gruppen er det imidlertid relativt få, én av ti, som bor svært romslig. Leietakerne skiller seg dermed ut, én av fire bor trangt. 10 prosent bor svært romslig.

Leiere med små husholdninger og små boliger

Årsaken til at leietakerne oftere klassifiseres som trangbodde er at boligene deres er langt mindre enn eiernes også målt i antall oppholdsrom. En gjennomsnittlig leiehusholdning har 2,6 rom til disposisjon, mens en selveierhusholdning i gjennomsnitt har 4,9 rom å boltre seg på. Dermed «hjelper» det ikke at leiehusholdningene i gjennomsnitt også er mindre enn eierhusholdningene med sine 1,6 mot 2,4 personer. En borettslagshusholdning består i gjennomsnitt av 1,8 personer, bare litt større enn en leierhusholdning, men boligene til borettslagshusholdningene er også større, 3,2 rom i gjennomsnitt.

Totalt sett varierer andelen som bor trangt relativt lite med bostedsstrøk, men fordeler vi etter eierform, finner vi at borettslagseiere og leietakere som bor i de største tettstedene, bor noe trangere enn dem som bor i mer spredtbygde områder. For selveierne er det ingen variasjon i andelen trangbodde etter bostedsstrøk. Derimot ser vi at andelen som bor svært romslig, faller etter hvert som man beveger seg fra spredtbygde strøk (52 prosent) til de største tettstedene (34 prosent). Tilsvarende tendens ser vi også blant leietakere, der 22 prosent bor svært romslig i spredtbygde strøk, mens dette gjelder bare 4 prosent av leietakerne i de største tettstedene, slik det fremgår av tabell 3. Når vi tolker disse resultatene, er det viktig å huske at et stort flertall av borettslagseiere bor i de største tettstedene, mens både selveiere og leietakere bor noe mer jevnt spredt i ulike bostedsstrøk, som figur 1 viser.

Tabell 3. Trangboddhet etter eierform og bostedsstrøk, person. Prosent. 2015

Til tabellen

Kvadratmeter og trangboddhet er det vi kan kalle objektive mål på boforhold. Et mer subjektivt mål får vi ved å spørre om personenes vurdering av boligens størrelse og hvordan dette passer for dem. Selv om dette gir et litt annet bilde av forholdet mellom eiere og leiere, er tendensen lik. 19 prosent av leierne svarer at de mener boligen er for liten, 14 prosent av borettslagseierne sier det samme, mens det gjelder kun 7 prosent av selveierne. Motsatt sier 15 prosent av selveierne at boligen er for stor, mens dette gjelder 5 prosent av borettslagseierne og 6 prosent av leierne. I alt 77 prosent av alle sier at boligen de bor i er passe stor, og det er relativt liten forskjell når vi fordelere etter eierform, slik figur 4 illustrerer. Det er da også mulig å sammenligne det å bo trangt med opplevelsen av å ha for liten bolig, og her ser det ut til at det er sterkest sammenheng mellom disse målene for borettslagseierne. Over halvparten av borettslagseiere som bor trangt, sier også at de opplever boligen som for liten, mens omtrent tre av ti trangbodde selveiere og leietakere sier det samme.

Over halvparten av selveiere har minst to bad

Ifølge Forbruksundersøkelsen 2012 brukte norske husholdninger 25 000 kroner i året på vedlikehold og reparasjon av bolig, eller 5,7 prosent av det totale forbruket. Dette skal da ikke omfatte oppgradering eller påbygging av boligene, men bare nødvendig vedlikehold. Boligstandard er derfor viktig, men utover boligenes størrelse har vi begrenset informasjon om nivå og forskjeller.

Tidligere var det viktig å måle om boligene inneholdt bad eller wc, men etter hvert har andelen som mangler dette blitt så lav at den nærmest kan ignoreres. Mer relevant er det da at i alt 39 prosent av alle voksne personer bor i en bolig med minst to bad. Det er først og fremst selveierne som trekker denne andelen opp, siden 51 prosent har to bad. Dette har naturligvis sammenheng med at selveiernes husholdninger og boliger er større enn for leietakere og borettslagseiere, der 10 prosent bor i bolig med minst to bad.

Behovet for to bad henger sammen med at flere bor i samme bolig. Blant selveiere som bor sammen med minst to andre, har 62 prosent to bad. Tilsvarende andel for leietakere som bor sammen med minst to andre, er 14 prosent. Det er vanligere for eiere enn for leiere å bo i så store husholdninger, og dette bidrar da også til at forskjellene mellom disse to gruppene øker når det gjelder antall bad.

I alt 7 prosent av alle voksne sier at de bor i en bolig der det er fukt- eller råteproblemer. Dette oppleves oftere av leiere enn av eiere. 11 prosent av leietakerne bor i en bolig med fukt og råte, mens det rammer 5 prosent av borettslagseierne og 6 prosent av selveierne. En kunne tenke seg at dette har sammenheng med forskjeller i boligtype, men det ser i liten grad ut til å være tilfelle. For lite dagslys i boligen er også et problem som oftere oppleves av leiere. 7 prosent av alle leietakere bor i en bolig med dette problemet, mens andelen er 2 og 3 prosent blant henholdsvis selveiere og borettslagseiere. Dette har også noe sammenheng med bosted og boligtype. Det er noe vanligere med for lite dagslys på store tettsteder og blant dem som bor i blokk.

Tabell 4. Mål på boligstandard etter eieform, person. Prosent. 2015

Til tabellen

Opphopning av bomiljøproblemer blant leiere

Indikatorer for bomiljø, som vist i tabell 5, dekker forhold både utenfor og inne i boligen, og jevnt over tyder våre indikatorer på at leiere opplever dårligere bomiljø enn både selveiere og borettslagseiere. Det første vi kan legge merke til er at 11 prosent av alle leiere bor i en bolig der de ikke har tilgang til uteområde i form av enten tomt, hage, terrasse eller balkong. Dette gjelder kun 1 prosent av selveierne, og her oppstår forskjellen først og fremst fordi en større andel av selveierne har tilgang til tomt eller hage (93 prosent) sammenlignet med leierne (72 prosent). Borettslagseiere har sjeldnere tilgang til tomt eller hage (61 prosent), men mange har da tilgang til terrasse eller balkong, slik at bare 3 prosent mangler uteområde.

70 prosent av alle voksne bor slik til at de har tilgang til et større område som kan brukes til lek og rekreasjon innen 200 meter fra boligen, og 88 prosent har tilgang til et nærturterreng innen 500 meter fra boligen. De som leier, har sjeldnest tilgang til begge disse godene. 62 prosent har tilgang til leke- og rekreasjonsområde, mens 75 prosent har tilgang til nærturområde. Her kunne en tenke seg at forskjellen oppstår på grunn av ulike bostedsstrøk, men leiere i både spredtbygde og tettbygde strøk mangler oftere nærtur- og rekreasjonsområder sammenlignet med eiere i tilsvarende bostedsstrøk.

I alt 32 prosent av alle voksne bor i et område som er trafikkfarlig for små barn . Her er det ikke veldig stor forskjell mellom borettslagseiere (39 prosent) og leiere (45 prosent), mens andelen er minst blant selveierne (28 prosent). Dette har til en viss grad sammenheng med hvor man velger å bosette seg i ulike faser av livet. Ser vi på husholdninger med barn, bor 21 prosent av husholdningene i trafikkfarlige områder, 21 prosent av selveierhusholdninger og 47 prosent av leiehusholdninger.

I alt 6 prosent av alle voksne rapporterer at de opplever problemer med kriminalitet, vold eller hærverk i boområdet. Personer som leier bolig og borettslagseiere opplever dette oftere enn selveiere. Dette problemet oppleves sjeldnest i spredtbygde strøk og oftest på store tettsteder. At flertallet av borettslagseiere bor på store tettsteder bidrar da til å trekke opp andelen i denne gruppen, men vi ser også at problemet er mindre vanlig blant selveiere, uavhengig av bosted slik vi måler det her. Mindre og mer lokale variasjoner i bostedsstrøk kan imidlertid likevel påvirke dette.

Tabell 5. Bomiljø etter eierform, person. Prosent. 2015

Til tabellen

Flere ulike mål på forurensning og støy gir også et bilde av generelt dårligere bomiljø for leietakere enn for eiere. Selveierne kommer generelt best ut. Forekomsten av denne typen problemer er generelt noe større i tettbygde enn i spredtbygde strøk, og vi finner forskjeller mellom eiere og leiere i alle typer bostedsstrøk, selv om det er en tendens til at forskjellene er større i de største tettstedene.

For å se litt på hopningen av bomiljøproblemer har vi gjort en opptelling av i alt ni bomiljøindikatorer , og da får vi bekreftet at det er klare forskjeller etter eierform. 42 prosent av selveierne har ingen bomiljøproblemer, mens dette gjelder 34 prosent av borettslagseierne og 28 prosent av leierne. Blant leierne er det 45 prosent som har to eller flere bomiljøproblemer, 13 prosent fem eller flere. Det er først og fremst langt over tilsvarende andeler blant selveiere, 26 og 4 prosent, men også godt over det vi finner blant borettslagseiere, 34 og 7 prosent, som figur 5 illustrerer.