Stor variasjon i leieprisene mellom landsdelene

Dette viser resultatene fra Leiemarkedsundersøkelsen for 2. kvartal 2005.

De fleste eier boligen sin

Enhver husholdning trenger et sted å bo. Boligen kan være selveid eller leid. I Norge har vi en overvekt av husholdninger som eier egen bolig, og leiemarkedet kan for enkelte boligsegmenter være tynt. Fordelingen mellom dem som eier og leier viser klare sosiodemografiske trekk, hvor leietakere gjennomgående er yngre og med lavere inntekt enn dem som eier egen bolig. Statistisk sentralbyrå har på oppdrag fra Kommunal- og regionaldepartementet og Husbanken gjennomført en omfattende leiemarkedsundersøkelse. Bakgrunnen for prosjektet var et ønske om å få på plass en husleieindeks og bedre kunnskap om leiemarkedet. Undersøkelsen er gjennomført som en intervjuundersøkelse blant et utvalg leietakere i 2. kvartal 2005. Se Rapport 2005/32 for fullstendig oversikt over undersøkelsen.

Oslo har de høyeste gjennomsnittlige leiene

Resultatene i analysen er basert på intervju med nesten 4 000 leietakere i 2. kvartal 2005, og gir et svært variert bilde av leiemarkedet. Leiemarkedet er som ventet vesentlig forskjellig fra eiemarkedet. Mens en kjøper og selger i et eiemarked møtes en gang, vil en leietaker og utleier opprette en relasjon som varer over tid. Dette får betydning for prisdannelsen, og de ulike elementene må tallfestes for at en skal kunne gi anslag på typiske leienivåer. Statistisk sentralbyrå har gjennom en omfattende regresjonsanalyse splittet husleien opp i enkeltfaktorer. Klassene av viktigste elementer er: egenskaper ved boligen, egenskaper ved leietaker, egenskaper ved eier-leierrelasjonen og innholdet i leieforholdet. Vi finner at i tillegg til rene, kvaliteter på en leid bolig, altså kvaliteter og egenskaper ved boligen, spiller de andre faktorene en viktig rolle i prissettingen.

Fra et geografisk perspektiv skilte det gjennomsnittlige husleienivået i landsdelen Oslo/Akershus seg klart fra resten av landet ved å ligge på et høyere nivå, 5 873 kroner per måned mot 4 101 kroner i for eksempel Trøndelag. De laveste gjennomsnittlige leiene i 2. kvartal 2005 fant vi i landsdelene Hedmark/Oppland og Nord-Norge med henholdsvis 3 871 og 3 908 kroner.

Deler vi landet inn i ulike soner etter store og små byer, tett- og spredtbygde strøk, vil Oslo skille seg ut med et høyere gjennomsnittlig leienivå på 6 193 kroner. Storbyer ellers som omfatter universitets- og høyskolebyene Bergen, Trondheim, Stavanger og Tromsø hadde samlet et gjennomsnittlig leienivå på 4 638 kroner i 2. kvartal 2005. I småbyer sett under ett, dvs. byer som har mer enn 20 000 innbyggere - utenom byene nevnt over, lå det gjennomsnittlige leienivået kun svakt under storbyene. Tett- og spredtbygde strøk hadde et gjennomsnittlig husleienivå på henholdsvis 4 175 og 3 559 kroner. Regresjonsanalysen viser for øvrig at å bo i et tettbygd strøk, alle andre forhold like, øker månedlig husleie med 607 kroner sammenlignet med mindre tettbygde strøk.

Sett ut fra egenskaper på boligen vil - ikke overraskende - størrelsen på boligen påvirke leienivået. Analysen av vårt datamateriale viser at større bolig gir 17 kroner per kvadratmeter i prispåslag. Gjennomsnittlig leie for en bolig med kun 1 rom var 3 588 kroner på landsbasis i 2. kvartal 2005, mens tilsvarende leie for en 5 roms bolig var 5 185. Oslo er for øvrig også her i en særstilling ved en klart mye større forskjell mellom største og minste romstørrelse, dvs. at leiene stiger sterkest med antall rom i Oslo sammenlignet med andre områder. Et annet kjennetegn som balkong, er i vår analyse assosiert med et påslag på om lag 380 kroner i månedlig husleie.

Leiemarkedsundersøkelsen har avdekket at ulike relasjoner mellom leietaker og utleier har en signifikant påvirkning på leienivået. Spesielt vil slekts- og vennskapsforhold medføre rabatt i husleien. Leieforhold med såkalte profesjonelle utleiere gir klart høyere leie. For eksempel var gjennomsnittlig leie per måned 3 805 kroner hvis man leier av "slekt/venner" mens man betaler i gjennomsnitt 5 211 kroner når man leier av "privat gårdeier/gårdselskap" i 2. kvartal 2005. Men også leie gjennom "Annen privat person" gir en vesentlig høyere gjennomsnittlig leie enn leieforhold mellom slekt og venner.

Regresjonsanalysen viser også at formidlingskanal for leieboligen påvirker leienivået. Er leieboligen formidlet gjennom annonser, og lignende, viser vårt datamateriale at det blir et påslag i leien på 940 kroner. Lengden på leieforholdet har også betydning for leienivåer; jo lenger leieforholdet har vart, jo lavere er leien. Leieforhold som er inngått i 2004 og 2005 viste i gjennomsnitt 4 964 kroner, mens leieforhold inngått før 1999 hadde en gjennomsnittlig leie på 3 926 kroner i 2. kvartal 2005.

Leiemarkedet og prisdannelsen

Boligmarkedet er først og fremst en møteplass hvor kjøper og selger møter hverandre én gang. Selger og kjøper møtes når boligen skal inspiseres, betaling skal foretas, skjøte overdras og nøkler overleveres. Etter bytte av bolig mot penger er kjøper og selger oftest uten videre kontakt. Utleier og leietaker, derimot, inngår en kontrakt med varighet over tid. Leietaker er forpliktet til å betale leien jevnlig og til fastsatt tid, mens utleier på sin side gjerne har ansvar for nødvendige utbedringer. Forholdet kan fungere godt eller dårlig over tid. Forsinket husleiebetaling og unormal slitasje kan gi utleier bekymringer, og på den annen side kan utleier skape problem for leietaker ved å være sen med påkrevd vedlikehold eller bytte av ikke-fungerende hvitevarer etter avtaler i kontrakten. Merarbeid og gjerne økte utgifter ved flytting kan være konsekvensen for begge parter. Både utleier og leietaker er derfor i første omgang interessert i å velge bort agenter som de mistenker kan vanskeliggjøre en slik prosess Deretter i andre omgang - gitt at en relasjon er etablert - prøve å gjøre relasjonen så velfungerende som mulig. Dette har en rekke konsekvenser store utfordringer for husleieindekser. Grunnen er at begge parter vil sette pris på kjennetegn ved den andre parten som kan få betydning for den realiserte husleien.

En utleier løper en ganske stor risiko ved å leie ut. I verste tilfelle kan hun leie ut til en som ikke betaler og kanskje i tillegg påfører boligen skade. I mange tilfeller vil hun vurdere leietakerne nøye, ønske referanser, eller helst leie ut til familie, venner eller venners venner. Videre kan hun være villig til å ta lavere pris, hvis det er noen hun kan stole på. Dette splitter leiemarkedet langs to dimensjoner. For utleiere blir det et skarpt skille mellom profesjonelle utleiere, som i mindre grad kan velge leietakere med omhu, og dem som leier ut egen eller del av egen bolig (sokkelleilighet). Leietakere som etterspør sokkelleiligheten kan få lavere pris, hvis de er bekjente eller framstår som ekstra pålitelige. Videre får vi en forsterkning av denne effekten over tid. En leietaker som alltid betaler leien, tar inn posten når du er på ferie og klipper plenen annenhver uke, kan oppnå lavere leie over tid.

Eldre leieforhold har, alt annet likt, lavere pris. En mulig forklaring kan være at utleier kvier seg for å sette opp leien på grunn av forholdet som er bygd opp. Potensielt kan markedet fungere slik at en utleier først og fremst endrer leievilkårene generelt, og da husleienivået spesielt, når en ny kontrakt inngås. Dersom markedet fungerer slik, kan noen utleiere ønske kun å ha relativt korte kontrakter fordi de gir mulighet til stadige endringer i kontraktsvilkårene. På den annen side foreligger det transaksjonskostnader ved bytte av leietakere, og særlig er kostnaden stor for utleier dersom objektet blir stående tomt i perioder. Utleieren vil derfor veie disse forholdene mot hverandre. Effekten med forsinket/manglende leienivåjustering er nok størst der utleier er fornøyd med leietaker, og frykter at å skaffe en ny tilsvarende attråverdig, kan gi problemer.

Utfordringer ved å måle leiepriser

Leiemarkedsundersøkelsen 2005 har avdekket de store utfordringene det er å utarbeide en god husleiestatistikk for hele leiemarkedet. Det har vist seg å være utfordrende å etablere et utvalg av leietakere i mangel av et register for å identifisere leietakere, eventuelt leieboliger. Videre har det vist seg å være vanskelig å oppnå kontakt over telefon med en stor andel leietakere. Dette gjelder særlig yngre leietakere som flytter ofte og som kun har mobiltelefon.

Som diskutert over, viser regresjonanalysen av datamaterialet fra Leiemarkedsundersøkelsen 2005 at leieprisen påvirkes av forholdet mellom leietaker og utleier. Undersøkelsen avdekker et prisskille mellom kortere og lengre leieforhold, mellom leie til fremmede og til bekjente og mellom leieforhold der tjenester skal utføres og ikke utføres. I tillegg kommer ytterligere en komplikasjon; Hva er leieprisen? Hvordan sammenlikne en leie med strøm med en uten? Hva er inkludert av møbler og hvitevarer. I mange tilfelle må vi forvente at en rekke slike forhold ikke finnes eksplisitt spesifisert i en kontrakt. Snarere kan det være slik at tjenester og gjentjenester er et element av relasjonsbygging, men like fullt priset inn i leien, for eksempel ved at utleier ikke øker leien mot at leietaker stadig påtar seg enklere forpliktelser. En kartlegging av kontraktsmessige og muntlige avtaler er derfor viktig. Hvis vi ikke gjør det, vil vi oppdage at vi ellers tilsynelatende står overfor uforklart variasjon i husleier. Sagt annerledes, dersom vi ikke kartlegger og tallfester disse relasjonsmomentene, vil vi ofte i datamaterialet og i estimeringsprosessen stå overfor tilfeller der to ellers like objekter gir to helt forskjellige husleier. Differensen mellom dem kan nettopp være gitt ved prisingen av enkeltmomentene nevnt ovenfor.