Markeder hvor kjøpere også er selgere: Hvordan realisert egenkapital kan virke som en akselerator av boligpriser

 

Sammendrag av Dicussion Papers 618 Markets where buyers also are sellers. How realized home equity may work as an accelerator of house prices

Boligprisnivået er en funksjon av kjøpernes realiserte egenkapital, og kjøpernes realiserte egenkapital er en funksjon av boligprisnivået. Denne inter-dependensen følger fra det faktum at kjøpere er selgere i samme marked. Denne artikkelen undersøker under hvilke betingelser dette leder til en mulig stigende etterspørselskurve med potensielle ustabile likevekter. Vi anvender her en minimumsmodell med to typer kjøpere, og bruker en utvidet Slutsky-likning som dekomponerer walrasiansk etterspørsel i substitusjons-, inntekts-, og beholdningseffekt. Denne modellen demonstrerer at ustabilitet kan forekomme hvis førstegangskjøpernes etterspørsel er tilstrekkelig inelastisk, giring er strukket, gjeldsfinansiering vanlig og ntegangskjøperne er relativt hyppigere enn førstegangskjøpere. Regulering på giring og kapitalgevinst reduserer sannsynligheten for stigende etterspørselskurve. Artikkelen bruker nye data fra Norge til å undersøke en empirisk indikator for en egenkapitalakselerator av boligpriser og finner at i perioden 2000-2008 oversteg verdien av alle boligtransaksjoner veksten i ny boliggjeld med 50 prosent, noe som indikerer betydelig egenkapitalfinansiering. I ett år, 2008, var verdien av boligtransaksjoner dobbelt så høy som veksten i ny boliggjeld.

Mer informasjon:

Discussion Papers 618 - Statistics Norway, May 2010

---

Erling Røed Larsen

Markets where buyers also are sellers. How realized home equity may work as an accelerator of house prices

Abstract:

The house price level is a function of buyers’ realized home equity, and buyers’ realized home equity is a function of the house price level. This interdependence follows from the fact that buyers are sellers in the same market. This article examines under what conditions this leads to a possible upward-sloping demand curve with a potentially unstable equilibrium. I employ a parsimonious model with two kinds of buyers, and utilize an augmented Slusky-equation that decomposes Walrasian demand into a substitution, an income, and an endowment income effect. The model demonstrates that instability may occur if first-time buyers’ demand is sufficiently inelastic, leverage is stretched, debt-financing is common, and nth-time buyers are relatively more frequent than first-time buyers. Regulation on leverage and a capital gains tax reduce the likelihood of upward-sloping demand. The article utilizes new data from Norway to examine an empirical indicator of an equity accelerator of house prices and finds that over the period 2000-2008 the value of all housing transactions exceeded the aggregate net growth of mortgages by 50%, indicating substantial equity financing. In one year, 2008, the value of aggregate housing transactions was double the growth in net mortgages.

Keywords: capital gains, consumer behavior, endowment income, feedback system, financial acceleration, home equity, housing, instability, interdependence

JEL classification: D03, D10, D53, E21, E44, G12, R21, R31

Acknowledgement: I am grateful to the Research Council of Norway for financial support under project no. 187392/S20. Alan Tahir and the Norwegian organization NBBL assisted me in data acquisition. I have benefited from suggestions from Christian Brinch, Vidar Christiansen, Erling Holmøy, Dag Einar Sommervoll, and Erling Steigum. The article also benefitted from a discussion that followed presentation given in the presence of the governor of Norges Bank, the central bank of Norway, and several suggestions from participants at the ENHR conference in London February 25th-26th 2010.

Address:

Erling Røed Larsen, Statistics Norway, Research Department. E-mail: erling.roed.larsen@ssb.no

Download publication in fulltext:

• dp618.pdf Publication in pdf-forma