Transformasjonsområder

Vi ønsket å se utbyggingsmønstre over tid, og finne planlagte, framtidige transformasjonsområder for de 5 casekommunene Drammen, Fredrikstad, Nes, Tromsø og Trondheim.

I dette arbeidet er datasettet «SSB arealbruk» for 2020 utgangspunktet for å finne områder innenfor tettstedgrensene der det har foregått en transformasjon i perioden fra 2011:

• Fra industri til bolig
• Fra kontor/forretning til bolig
• Fra frittliggende småhusbebyggelse til store boligbygg

Mer effektiv arealutnyttelse er en viktig motivasjon for transformasjon. Vi har derfor sett nærmere på hvilke prosesser som finner sted i ulike typer transformasjonsområder; hva slags type områder som transformeres, hvor lang tid prosessene tar, likheter og forskjeller mellom kommunene, og hvilke faktorer som påvirker utnyttingsgraden fram til et område er ferdig utbygd.

I Nes og Tromsø utgjorde transformasjon fra industri til bolig den største andelen. Her startet prosessene tidlig i perioden, og vi ser derfor en stor økning i utnyttingsgraden. Både Drammen og Trondheim har en større andel av transformasjon der kvartaler med kontor- og forretningsbygg blir til boligområder. Dette er eiendommer der arealutnyttelsen allerede er god, og økningen av den samla utnyttingsgraden blir derfor mindre. Transformasjon fra frittliggende småhus til store boligbygg gjelder for en stor del mindre områder/eiendommer, men her vil arealutnyttelsen alltid bli bedre.

All transformasjon starter med vedtak av en reguleringsplan. Analyse mot planformålene i digitale reguleringsplaner gjør dermed at vi kan følge prosessene fra planen er vedtatt til området er ferdig utbygd.

Framtidig transformasjon vil også kunne fanges opp gjennom en reguleringsplananalyse. I pressområder, der endringer skjer raskt, ser vi at analysene bare sier noe om hva vi kan forvente vil skje innen de neste 3 – 5 årene, og da bare for transformasjon fra næring til bolig. Framtidig transformasjon fra frittliggende småhusbebyggelse ser ut til å skje så raskt at det vanskelig kan fanges opp av reguleringplananalyser.

Gjenbruk av bygninger kan identifiseres ut fra endringer i bygningstypekoden som angir formålet til det enkelte bygg. Vi finner her at dette vesentlig gjelder enkeltbygningen som ikke ligger i tilknytning til transformasjonsområdene.

Vi har i tillegg sett på befolkningssammensetningen i transformasjonsområdene per 1.1.2020. Dette gir kun et øyeblikksbilde, men samtidig en klar indikasjon på at det er voksne uten barn, og til en viss grad eldre, som først og fremst flytter inn i transformasjonsområdene.

Områder der det har foregått en transformasjon, vil kunne identifiseres for hele landet, men analyser mot gjeldende reguleringsplaner forutsetter at planformål er tilgjengelig digitalt.