Beregning av boligverdi

3600 milliarder i boligformue

Publisert:

En ny modell i Statistisk sentralbyrå har beregnet norske boliger til å ha en antatt markedsverdi på 3 567 milliarder kroner i 2009. Til sammenligning hadde norske husholdninger en samlet gjeld på drøyt 2 000 milliarder kroner samme år. Om lag halvparten av boligformuen er frittliggende eneboliger.

Forfatter: Jon Epland / Mads Ivar Kirkeberg

20 prosent består av boliger tilknyttet et borettslag, mens de resterende 30 prosent av boligformuen består av selveide rekkehus og blokkleiligheter. Vel halvparten av landets boligformue befinner seg i de fire fylkene Oslo, Akershus, Rogaland og Hordaland.

Stort avvik mellom ligningsverdi og markedsverdi

Det har lenge vært en svakhet ved Statistisk sentralbyrås formuesstatistikk at en ikke har hatt opplysninger om de reelle verdiene på det klart viktigste formuesobjektet til norske husholdninger - boligen. Statistikken er basert på likningsverdiene fra selvangivelsen, som ligger klart lavere enn det som er boligens faktiske verdi. Flere tidligere undersøkelser av omsatte boliger har vist at ligningsverdien for disse i gjennomsnitt utgjør om lag 20 prosent av markedsverdien, og at dyre boliger gjennomgående har en lavere relativ ligningsverdi enn de billigere boligene (Statistisk sentralbyrå 2001, 2006, 2007 og 2009).

Mer om verdiberegningsmodellen

Statistisk sentralbyrå har utviklet en modell som kan gi anslag på boligers markedsverdi basert på informasjon om faktiske boligomsetninger. Metoden er gjort nærmere rede for i Thomassen og Melby (2009), Kostøl og Holiløkk (2010) og Holiløkk og Solheim (2011).

 

Modellen bygger på boligomsetninger i perioden 2004-2010 og beregner gjennomsnittlig kvadratmeterpris for boliger, avhengig av størrelse, alder og beliggenhet (prissone og eventuelt tett/spredt bebygd område).

 

Det er utarbeidet separate prisfunksjoner for tre boligtyper (enebolig, småhus og leilighet) og for hvert fylke eller hver region. Fylker og regioner er delt inn i prissoner som består av kommuner eller grupper av kommuner. De største byene (Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger) er delt inn i bydeler eller grupper av bydeler.

 

Hvor godt treffer modellen?

Figuren under viser i hvor stor grad modellen klarer å beregne en markedspris som samsvarer med den prisen vel 390 000 boliger faktisk ble omsatt for i perioden 2004-2009 (observert verdi). Som det går fram av figuren , får 74 prosent av boligene en markedspris som avviker mindre enn +/- 20 prosent av observert verdi (de to stolpene 81-100 og 101-120). Hele 94 prosent av boligene har fått en estimert markedsverdi som ligger innenfor intervallet 61-140 prosent av observert verdi.

 

Modellen vil bli utviklet videre på to måter:

i) Nye omsatte boliger vil gi et mer omfattende og detaljert datagrunnlag som kan supplere dataene i estimeringsopplegget og

ii) tilbakemeldinger fra boligeiere med eget takstgrunnlag vil også kunne supplere denne datakilden.

Ny modell for beregning av boligverdi

Statistisk sentralbyrå har utviklet en modell som beregner en antatt markedsverdi på alle landets boliger. For 2009 er landets samlede boligmasse beregnet til å ha en verdi på 3 567 milliarder kroner. Ifølge tall fra skattestatistikken 2009 var summen av ligningsverdien på alle boliger 669 milliarder kroner. Dette betyr at ligningstaksten på alle landets boliger i gjennomsnitt kun utgjorde 19 prosent av den antatte reelle verdien. Det er i tillegg betydelige geografiske forskjeller i hvor stort avviket er mellom ligningsverdier og markedsverdier. Som det går fram av tabell 1, slapp boligeiere i Rogaland og Oslo unna med en ligningstakst som i gjennomsnitt kun tilsvarer henholdsvis 11 og 13 prosent av boligens beregnede markedsverdi. Boligeiere i Hedmark og Oppland har et langt mindre avvik mellom ligningsverdi og antatt markedsverdi. I disse to fylkene utgjorde ligningstaksten i gjennomsnitt 26-28 prosent av boligens markedsverdi. Disse geografiske forskjellene er også i tråd med tidligere undersøkelser av omsetningsverdi og ligningsverdi.

Skjevhetene i ligningsverdi var en viktig begrunnelse for at Stortinget fra og med inntektsåret 2010 vedtok en ny metode for formuesverdsetting av nordmenns boliger. Boligen skal nå verdsettes etter et arealbasert system. Alle landets boligeiere rapporterer inn boligens areal, byggeår og boligtype. Kvadratmeterprisene som skal benyttes, og som går inn i en modellberegnet boligverdi, baseres på prisstatistikk for omsatte boliger og oppdateres årlig. Prisene vil variere med geografisk beliggenhet, alder, størrelse og hvilken type bolig (enebolig, småhus eller leilighet) det dreier seg om.

Halvparten av boligformuen er eneboliger ...

Halvparten av landets boligformue består av frittliggende eneboliger, mens boliger tilknyttet et borettslag har en andel på 20 prosent. Selveierleiligheter (14 prosent) og småhus som rekkehus og tomannsboliger (15 prosent) utgjør resten av den beregnede boligformuen.

... men halvparten av Oslos boligformue er borettslagsleiligheter

Oslo er fylket med høyest boligformue, med en modellberegnet verdi på 635 milliarder kroner. Hovedstaden skiller seg ut fra andre fylker ved at en stor del av boligformuen er borettslagsleiligheter. I 2009 ble denne typen boliger verdsatt til 307 milliarder kroner i markedsverdi, eller 48 prosent av den samlede boligformuen i byen. I de fleste andre fylker er det verdien av eneboliger som utgjør den største andelen av boligformuen. I Aust-Agder utgjør for eksempel eneboliger hele 76 prosent av den beregnede boligformuen i fylket.

Nye muligheter i statistikken

Med et mye bedre datagrunnlag for faktiske boligverdier åpner det seg flere muligheter for Statistisk sentralbyrå til å lage både bedre formues- og inntektsstatistikk for husholdningene. Statistikken vil blant annet kunne gi et bedre bilde av forholdet mellom formue og gjeld hos ulike husholdningsgrupper, og mer realistiske anslag for husholdningenes nettoformue. Gode data for markedsverdi på boliger er også en forutsetning for å kunne beregne en boliginntekt hos husholdningene, det vil si den økonomiske fordelen av å eie boligen fremfor å leie. Statistisk sentralbyrås inntekts- og formuesstatistikk vil da i større grad kunne oppfylle internasjonale anbefalinger om å se inntekt og formue i sammenheng ved måling av økonomiske levekår, slik det blant annet omtales i Stiglitz-rapporten (2009).

Referanser

Holiløkk, Stig Erik og Leiv Solheim (2011): Modell for beregning av boligformue. Notater 2011/9 , Statistisk sentralbyrå,

Kostøl, Andreas og Stig Erik Holiløkk (2010): Reestimering av modell for beregning av boligformue. Notater 2010/39 , Statistisk sentralbyrå,

Statistisk sentralbyrå (2001): " Dyre boliger har lav ligningstakst ".

Statistisk sentralbyrå (2006): " Dyre boliger har lav ligningsverdi ".

Statistisk sentralbyrå (2007): " Relativt lav ligningsverdi i Oslo og Bærum ".

Statistisk sentralbyrå (2009): " Dyre boliger har lav ligningsverdi ".

Stigliz, J. E., A. Sen og J. Fitoussi (2009): Report by the Commission on the Measurement of Economic Performance and Social Progress .

Thomassen, Arild og Ingrid Melby (2009): Beregning av boligformue, Notater 2009/53 , Statistisk sentralbyrå.


Tabeller:

Kontakt