Konsumprisindeksen og boligpriser

Konsumprisindeksen tjener i praksis mange formål og metodevalg må skjele til ulike formål. Det er også viktig at brukerne er kjent med de metodevalg som er foretatt og hvordan de passer til de ulike formål. Hovedformålet med den norske konsumprisindeksen er å måle endringer i priser veid sammen slik at en får et mål på endringer i de gjennomsnittlige levekostnadene for private husholdninger. En kan også si at endringer i konsumprisindeksen er en tradisjonell metode for måling av inflasjon. Når konsumprisindeksen benyttes som indikator i pengepolitikken, dvs. sentralbankens justering av rentenivået, er det imidlertid et utbredt syn at vi ikke kan bruke KPI ujustert. I Norge foregår dette ved å justere for avgiftsendringer og uten energivarer (KPI-JAE). Forskriften som regulerer pengepolitikken sier at " Det skal i utgangspunktet ikke tas hensyn til direkte effekter på konsumprisene som skyldes endringer i rentenivået , skatter , avgifter og særskilte , midlertidige forstyrrelser ."

Denne artikkelen ser nærmere på valg av metode for å måle selveiernes boligkonsum i KPI. Metoden som er valgt er det såkalte leieekvivalensprinsippet mens alternativet er omtalt som måling av brukerprisen.

KPI som levekostnadsindeks

La det være sagt med en gang - konsumprisindeksen er en levekostnadsindeks! Og en total levekostnadsindeks skal gi svar på følgende spørsmål - hvor mye må en konsuments totalutgift endres når prisene endrer seg fra et tidspunkt til et annet, gitt at konsumenten skal opprettholde samme nyttenivå (levestandard)? Levekostnadsindekser er dermed et mål som ideelt sett forteller at konsumenten har oppnådd samme nytte når prisene har endret seg og de har fått et kompenasjonsbeløp i samsvar med KPI. Fordi en rekke av de faktorer som antas å ha betydning for nyttenivået vanskelig lar seg måle, må en velge en pragmatisk løsning. Ved beregning av KPI har en valgt å beregne kostnadene for et bestemt forbruk av varer og tjenester på ett tidspunkt i forhold til kostnadene for samme forbruk på et annet tidspunkt. Konsumentens preferanser er dermed representert ved et sett forbruksandeler som holdes konstant gjennom beregningsperioden.

Bokostnader i KPI

KPI bygger som en hovedregel på kjøpsprinsippet. Dette innebærer at de enkelte varer og tjenester som inngår, regnes som konsumert av husholdningene i det de anskaffes. Fra dette prinsippet er det imidlertid gjort et viktig unntak for kjøp av boliger. Kjøp av bolig betraktes som en investering i boligkapital, som igjen yter husholdningen en strøm av boligtjenester over boligens levetid. Levestandarden antas å avhenge av konsumet av tjenestene som boligen generer og ikke selve kjøpet av boligen. Det er i tråd med teorien for en levekostnadsindeks å måle endringer i prisen på den tjenestestrømmen som genereres ved å bo. Tall fra Folke- og boligtellingen i 2001 viser at 77 prosent av husholdningene i Norge bor i eide boliger og 23 prosent leier bolig.

For den andelen av husholdningene som leier bolig er prisen for boligtjenesten gitt ved markedsleien (betalt husleie). Denne måles i en månedlig husleieundersøkelse som gjennomføres i leiemarkedet, hvor den konsumerte mengden er definert som bruk av boligen i en måned og prisen for dette konsumet er den månedlige husleien, se Husleier i konsumprisindeksen . Det er langt mer komplisert å anslå selveiernes pris på de boligtjenester som den eide boligen yter, siden prisene ikke kan observeres. Konsumert mengde, bruk av boligen i en måned, blir riktignok det samme som i leiemarkedet men det eksisterer ingen observerbare priser på tjenestestrømmen som boligen genererer.

Det kan være en besnærende tanke å se under hvilke forutsetninger kan en bruke leiene i leiemarkedet som indikator for de latente priser som selveierne betaler. Hvis leiemarkedets boliger har prisbestemmende (les; pris=leie) karakteristika som i stor grad kan gjenfinnes for selveiernes boliger, vil leiene i leiemarkedet kunne utgjøre en god tilnærming til hva selveierne kan være villige til å betale for sine egne boliger. Med andre ord deres egen betalingsvillighet for å leie egen bolig. Det er denne metoden vi kaller leieekvivalensmetoden. Som alternativ til denne metoden er det også utviklet en løsning som er basert på en teoretisk utledet brukerpris av boligkapitalen.

Brukerpris

Brukerprisen skal uttrykke den alternative verdien av forbruk hvis en ikke hadde eid boligen selv. I beregningen inngår summen av rentekostnaden knyttet til boligkapitalen og depresiering fratrukket kapitalgevinsten (eller tapet) som oppstår når boligens markedsverdi endrer seg. Brukerprisen gir uttrykk for hvilke kompensasjon konsumenten må ha i form av andre konsumgoder for å være villig til å gi avkall på en enhet boligkonsum i en gitt periode. Dette forutsetter fri tilpasning i alle markeder og uendret sparerate.

En egenskap ved en slik beregningsmetode, er at den raskt påvirkes av variasjon i kapitalgevinsten/tapet som følge av sterkt stigende/fallende boligpriser og av endringer i rentenivået. Når renta går ned vil brukerprisen reduseres, mens fallende boligpriser fører til høyere brukerpris. Endringer i priskomponentene som inngår i funksjonen vil gi umiddelbare utslag. I praksis er det imidlertid en stor treghet i konsumenters tilpasning i boligmarkedet, bl.a. som følge av store transaksjonskostnader. En annen og vesentlig ulempe ved brukerprisen er at store kapitalgevinster fort kan lede til negativ brukerpris. En tredje faktor man sliter med når man forsøker å operasjonalisere brukerprisen er hvilken boligprisutvikling man skal legge til grunn. Siden brukerprisen skal utgjøre en gjennomsnittberegning for alle boligeiere - også de som ikke selger boligen sin i måleperioden - er det viktig at målte boligpriser også kan anses som gode estimater for den delen av boligmassen som ikke omsettes. Hvis omsatte boliger avviker i sine karakteristika (som beliggenhet, størrelse og kvalitet) i forhold til den andelen av boligmassen som ikke omsettes, kan dette føre til systematisk skjevhet i brukerprisen.

Leieekvivalens

Leieekvivalensprinsippet bygger på ideen om at verdien på tjenestene som selveiere mottar av boligen sin, antas å følge utviklingen i tilsvarende boliger i leiemarkedet. Det er mange praktiske problemer ved en slik tilnærming blant annet fordi boligmassen i gjennomsnitt er ganske ulik i de to markedene (eide og leide boliger). Vi må derfor foreta en statistisk beregning som korrigerer for forskjeller i populasjonen i de to markedene. Dette omfatter blant annet. geografisk beliggenhet, alderstruktur, kvalitet og størrelse på boligen. Som nevnt over viser tall fra folke- og boligtellingen i 2001 at det er 23 prosent av husholdningene i Norge som leier boligen de bor i. Undersøkelsen viser også at husholdninger som er leietakere har en overvekt i aldersgruppen under 35 år. Både livssituasjonen og inntekt til leietakere kan medføre at de ikke nødvendigvis bor i samme type boliger som selveiere. Dette kan gjøre det vanskelig å finne de rette typer av boliger i leiemarkedet som kan representere selveierboliger.

Innslag av husleieregulering kan være et problem når leieekvivalensprinsippet benyttes. Husleieregulering er opphevet i Norge, men det vil fremdeles forekomme husleier som er subsidiert. I revisjonen av husleieendringer for selveierne, må husleier som er omfattet av slike forhold fjernes ettersom de ikke betraktes som representative for selveiere.

Brukerpris versus leieekvivalens

Når en veier de to metodene mot hverandre skal en ta hensyn både til modellens relevans og teoretiske egenskaper og om den bygger på observasjoner (data) som vi har mulighet for å framskaffe løpende og sammenlignbart over tid. Vi har etter å ha veid de ulike hensyn konkludert med å bruke leieekvivalensprinsippet i KPI ved måling av verdi og utvikling på selveiernes boligkonsum. Årsaken er blant annet at alternative beregninger som brukerkostfunksjonen diskutert over, har vist seg vanskelig å operasjonalisere. Dette er også i tråd med den internasjonale oppfatningen. Både for beregning av forbruksutgift (vekt) og ved den månedlige utviklingen for beregnet husleie følges leieekvivalensmetoden.

 

Vektgrunnlaget for beregnet husleie bygger på den månedlige husleieundersøkelsen. Husleieobservasjoner for rene leieboliger deles inn (stratifiseres) etter geografisk område, type bolig og boligens størrelse, i alt 24 grupper. Det beregnes en gjennomsnittshusleie for hver gruppe og disse gjennomsnittshusleiene benyttes i forbruksundersøkelsen ved beregning av forbruksutgift for selveierne.

Nye indikatorer

I følge den nye instruksen for pengepolitikken som trådde i kraft i 2001, skal Norges Bank innrette pengepolitikken med sikte på å nå en stabil og lav inflasjon. Sentralbanken skal imidlertid se bort fra effekter på konsumprisene som skyldes endringer i rentenivå, skatter og avgifter og særskilte midlertidige forstyrrelser. Som følge av den nye instruksen for pengepolitikken har SSB siden august 2001 utarbeidet to nye produkt som mål på den underliggende konsumprisutviklingen; en indikator som er justert for endringer i merverdiavgift og en rekke særavgifter (KPI-JA) og en indikator hvor energikomponenten i tillegg er tatt ut (KPI-JAE). Begge indikatorene bygger i sin helhet på KPIs datagrunnlag. Norges Bank benytter bl.a. KPI-JAE som styringsindikator i utformingen av pengepolitikken. Når en velger å estimere selveiernes bokostnader med utgangspunkt i leieekvivalens (eller brukerkost) er det klart at dette mål ikke fanger opp sterk vekst i omsetningsprisen på boliger. Utviklingen i disse priser kan imidlertid følges ved egne prisindekser.

Hvis det viser seg hensiktsmessig for pengepolitikken at en ytterligere utvikler indikatorer for eksempel ved tilrettelegging i forhold til boligpriser eller rensing av KPI, vil SSB her lytte til brukerbehovene, tilsvarende det vi gjorde ved utviklingen av KPI-JA og KPI-JAE.

Det er foreløpig ingen internasjonal konsensus på hva som skal inngå i en inflasjonsindikator, ei heller en indikator for underliggende konsumprisvekst ofte referert til som kjerneinflasjon. Inflasjon i forhold til pengepolitikk er imidlertid et makroøkonomisk begrep som kanskje i enda større grad bør frikoples i forhold til KPI enn ved justeringer som ligger til grunn for KPI-JAE. I følge lovreguleringene som danner basis for den harmoniserte konsumprisindeksen (HKPI) og som betraktes som et inflasjonsmål, skal indeksen avgrenses til monetære transaksjoner. Dette innebærer at indeksen kun skal dekke varer og tjenester som omsettes i et marked, dvs. såkalte markedsgoder. Dette står i kontrast til en eksakt levekostnadsindeks som ideelt skal fange opp alle typer varer og tjenester (inkludert offentlige goder), samt økonomiske, samfunnsmessige og miljøbestemte faktorer som har betydning for levestandarden.

For prisen på boligtjenester bryter både brukerkostfunksjoner og leieekvivalensprinsippet med kravet om at en inflasjonsindikator kun skal omfatte monetære transaksjoner. En metode som noen har pekt på for å måle inflasjon i boligmarkedet for selveierne, og som er mer forenlig med et inflasjonsmål er å benytte utviklingen i boligprisene. Hvis dette skal innpasses i KPI må en la selveiernes boligutgifter være representert ved en egen boligprisindeks. I Eurostats harmoniserte konsumprisindeks er en slik tilnærming nå under utredning. Ved bruk av utviklingen i boligpriser som mål på selveiernes bokostnader er det kun boligtransaksjoner mellom husholdningssektor og næringssektor som skal inngå i vektgrunnlaget. En slik tilnærming ville retrospektivt gitt en vektandel på om lag det halve av vektandelen som i dag inngår for selveiernes boligkonsum. Årsaken til at boligtransaksjoner innenfor husholdningssektoren ikke skal inngå i beregning av vektandel, er at dette i et makroøkonomisk perspektiv kun betraktes som bytte av bolig.

Bruk av en egen boligprisindeks som indikator på selveiernes bokostnader er heller ikke uten problem, og er gjenstand for en omfattende debatt internasjonalt. Ideelt sett må en slik indeks være renset for tomtekostnader noe som har vist seg å være vanskelig å få til i land hvor boligbyggingen først og fremst omfatter ferdighus levert av store entreprenører. I tillegg skal indeksen bygge på nye boliger. I mange land er det først og fremst boligtransaksjoner i husholdningssektoren som dominerer. Et annet kritisk moment er beregning av vektandelen som normalt vil være mer volatil og syklisk enn i metodene som bygger på leieekvivalensprisnippet og brukerkostfunksjoner.