Leiemarkedsundersøkelsen 2005

Leiemarkedsundersøkelsen 2005 viser at leietakere i Norge i gjennomsnitt betalte 4579 kroner i månedlig leie for en bolig i 2. kvartal 2005. Hva forteller dette tallet? Hva "skjuler" det? Og hva har vi kokt sammen for å komme frem til et gjennomsnittstall? I rapporten vil man se at dette gjennomsnittstallet "skjuler" en mengde informasjon, og er kanskje verdiløst i seg selv. For hva kan tenkes å forklare en husleie? De tre B'er som brukes som forklaring på boligpriser – Beliggenhet, Beliggenhet og Beliggenhet? Eller er det slik at leiemarkedet skiller seg markant fra eiermarkedet selv om bolig er fellesnevner begge steder? Og hva med begrepet gjengs leie, er det et operativt begrep? Og markedsleie – hva mener vi med det? Rapporten drøfter disse begrepene, og viser også hvordan resultatene varierer ut fra forutsetninger man setter om blant annet utleieforhold, hvor i landet man leier, hvem man leier av og attributter ved boligen.

Leiemarkedsundersøkelsen 2005 har avdekket de store utfordringene det er å utarbeide en god husleiestatistikk for hele leiemarkedet. Resultatene og analysen i denne rapporten er basert på intervju med nesten 4000 leietakere i 2. kvartal 2005 og gir et svært differensiert bilde av leiemarkedet. Leiemarkedet er som ventet vesentlig forskjellig fra eiermarkedet. Mens en kjøper og selger i et eiermarked møtes en gang, vil en leietaker og utleier opprette en relasjon. Det får betydning for prisdannelsen, og de ulike elementene må tallfestes for at en skal kunne gi anslag på typiske leier. Klassene av viktigste elementer er: egenskaper ved boligen, egenskaper ved leietaker, egenskaper ved eier-leierrelasjonen og innholdet i leieforholdet. De færreste vil betvile at de beskrevne egenskaper kan ha betydning for pris. Statistisk sentralbyrå finner i denne analysen at i tillegg til rene, hedoniske kvaliteter på en leid bolig, spiller de ovenfor beskrevne faktorer en viktig rolle i prissettingen. Priseffektene er også gjennomgående store.

Det har vist seg å være utfordrende å etablere et utvalg av leietakere i mangel av et register for å identifisere leietakere, eventuelt leieboliger. Gjennom den nye loven for borettslag er det foreslått å opprette en registerordning for andeler i borettslag - et såkalt borettsregister. Et operativt borettsregister vil være et vesentlig bidrag når populasjoner innenfor boligmarkedet skal defineres og avgrenses. Det er et paradoks at man per i dag ikke har en samlet oversikt over verken leieboliger eller leietakere. Et borettsregister med bruk av bolignummer som identifikasjon av boenheten, som kombineres med dagens GAB-register (Register over Grunneiendommer, Adresser og Bygninger) , vil samlet utgjøre gode redskaper til å skaffe seg oversikt over populasjonen.

Det anbefales at man i en ny leiemarkedsundersøkelse for 2006 benytter adresse som enhet i etableringen av hovedutvalget. I tillegg anbefales det å trekke et personutvalg blant unge ettersom leieandelen er relativ høy blant disse. Et ønske om leiestatistikk for detaljerte geografiske områder, som prissoner innen enkelte storbyer, krever et relativt stort antall husleieobservasjoner. Av ressursmessige hensyn vil det neppe være hensiktsmessig å samle inn et såpass høyt antall observasjoner direkte gjennom spørreundersøkelsen. En utnyttelse av registerinformasjon fra store utleieaktører anbefales derfor som et supplement.

Leieprisene varierer langs flere dimensjoner. Både geografisk beliggenhet, attributter ved selve boligen og relasjoner mellom leietaker og utleier viser seg å ha betydning for leienivået. Fra et geografisk perspektiv skiller det gjennomsnittlige husleienivået i Oslo/Akershus seg klart fra resten av landet ved å ligge på et høyere nivå, 5873 kroner per måned mot 4101 kroner i Trøndelag. Sett ut fra attributter på boligen er det - ikke overraskende - størrelsen på boligen som påvirker leienivået.

Leiemarkedsundersøkelsen 2005 har avdekket at ulike relasjoner mellom leietaker og utleier har en signifikant påvirkning på leienivået. Spesielt vil slekts- og vennskapsforhold medføre rabatt i husleien. Leiemarkedsundersøkelsen viser også at leieforhold med profesjonelle utleiere gir klart høyere leie. For eksempel er gjennomsnittlig leie per måned 3805 kroner hvis man leier av "slekt/venner" mens man betaler i gjennomsnitt 5211 kroner når man leier av "privat gårdeier/gårdselskap". Men igjen dukker spørsmålet opp – kan disse boligene sammenlignes? I regresjonsanalysen i kapittel 4 går vi langt i å dekomponere husleien i enkeltfaktorer.

På grunnlag av erfaringene med Leiemarkedsundersøkelsen 2005 har Statistisk sentralbyrå også foretatt en foreløpig vurdering av kostnadene med en tilsvarende undersøkelse for 1. kvartal 2006. Forutsetningene i kostnadsberegningene er en tredelt datafangst (papir/web, telefon og besøk) for å øke antall leieobservasjoner, innhenting av registerinformasjon med oversampling for Oslo og Bergen og tilleggsutvalg av unge under 25 år. En slik leiemarkedsundersøkelse vil ha en kostnadsramme som er noe høyere (20-30 prosent) enn for undersøkelsen i 2005, hovedsakelig på grunn av besøksintervju.

Prosjektstøtte : Arbeidet er utført på oppdrag fra Kommunal- og regionaldepartementet og Husbanken.