Prisindeks for kontor- og forretningseiendommer

Arbeidet med å utvikle en prisindeks for kontor- og forretningseiendommer startet med en prøveundersøkelse i 1995. Initiativet kom fra Kredittilsynet som etter bankkrisen på begynnelsen av 1990-tallet ønsket en indikator som kunne beskrive prisutviklingen for næringseiendommer.

Med utgangspunkt i informasjon om tinglyste eiendomsomsetninger fra GAB (Grunneiendoms-, Adresse- og Bygningsregisteret) og skjemaopplysninger hentet inn siden 1996, er det utarbeidet en beregningsmodell for en prisindeks for kontor- og forretningseiendommer.

Det er store regionale prisforskjeller på næringseiendommer. På grunn av relativt få omsetninger av denne type eiendommer er det ikke datagrunnlag for å dele landet inn i mer enn tre prissoner. Sone 1 består av Oslo og Bærum, som har det høyeste prisnivået og hvor prisutviklingen tydelig avviker fra resten av landet. Sone 2 består av de tre øvrige storbyene: Stavanger, Bergen og Trondheim. Sone 3 omfatter resten av landet.

Det er valgt en såkalt hedonisk metode til å beregne indeksen. Metoden forutsetter en klar sammenheng mellom eiendommens pris og bygningens standard, beliggenhet og andre egenskaper. Sammenhengen beskrives med en prisfunksjon hvor prisen er den avhengige variabelen og eiendommens egenskaper er forklaringsvariabler. Ved hjelp av regresjonsanalyser ble ulike prisfunksjoner prøvet ut. Resultatet ble en log-lineær prisfunksjon. Analysen viser at en egen regresjon for hver sone gir best resultat. Indeksene for de tre sonene vektes sammen til en totalindeks. Vektene er en beregnet verdi av kontor- og forretningseiendommene i sonene.

Følgende forklaringsvariabler gir signifikante prisforskjeller: bygningens/seksjonens bruttoareal, arealbruken, om bygningen har heis, om kjøpet omfatter kun andel av en bygning, om det følger leietakere med på kjøpet, type ventilasjon, bygningens alder, og beliggenhet.

Følgende variabler gav ingen signifikante prisforskjeller: om bygningen er rehabilitert i løpet av de 10 siste årene, parkeringsforholdene på eiendommen og utbygningsmuligheter.

Antallet tinglyste omsetninger av kontor- og forretningseiendommer er ikke tilstrekkelig til å beregne en kvartalsvis prisindeks. Prisindeksen blir derfor publisert halvårlig. Resultatene viser at prisen på kontor- og forretningseiendommer steg med 56 prosent fra 1. halvår 1996 til 1. halvår 2003. Til sammenligning steg prisen på selveierboliger med 73 prosent fra 2. kvartal 1996 til 2. kvartal 2003.