Statistikk om boligpriser

Økonomiske og finansielle kriser har de siste tiårene understreket viktigheten av å ha statistikker for å måle prisutviklingen på boliger. I tillegg til at boligprisene kan ha stor betydning for den enkelte forbruker, kan utviklingen også gi en pekepinn på stabiliteten og sunnheten i et lands økonomi.

Etter finanskrisen i 2007/2008 anmodet EUs Råd for økonomi og finans om at boligprisindekser skulle være en av hovedindikatorene som skal varsle makroøkonomisk ubalanse i de europeiske landene. For at man skal kunne gjøre gode internasjonale sammenligninger er det viktig med enighet om hva som skal måles og hvordan. Derfor har det i lengre tid pågått et internasjonalt arbeid for å få til en mer ensartet måling av boligpriser. I 2009 ble arbeidet med å utvikle en internasjonal håndbok for måling av boligpriser (Handbook on Residential Property Prices) startet. Prosjektet ble ledet av det europeiske statistikkbyrået, Eurostat, med bidrag fra viktige internasjonale organisasjoner som det internasjonale pengefondet (IMF), FN, Verdensbanken etc.

Mange land hadde allerede et system for å måle boligpriser da det internasjonale samarbeidet startet. I noen tilfeller var det de nasjonale statistikkbyråene som stod bak boligprisindeksene, andre ganger private institusjoner. Noen land, som Norge og Storbritannia, har også hatt flere nasjonale varianter av boligprisindekser. Eiendomsmeglerbransjen i Norge, i dag Eiendom Norge, har siden 1986 driftet sin egen månedlige boligprisindeks. Statistisk sentralbyrå etablerte sin prisindeks for brukte boliger tidlig på 90-tallet. Dette var i kjølvannet av bankkrisen i Norge, da boligprisene hadde falt dramatisk etter en kraftig prisoppgang frem til 1988.

Utfordringen for land som allerede har boligprisstatistikk er å tilpasse statistikken til de internasjonale kravene som nå foreligger. Vi vil derfor i det følgende gå nærmere inn på hvilke tilpasninger som må gjøres i Statistisk sentralbyrå for å oppfylle de internasjonale kravene.

Hva ønsker vi å måle?

Det kan være forskjellige utviklingstrekk man ønsker å belyse med en boligprisindeks. I noen tilfeller er det den samlede boligformuen i et land som skal måles. Andre ganger kan det være omsetningen av boliger som er det vesentlige, for eksempel når man skal måle verdiskapningen i eiendomsmeglernæringen. Boligprisutviklingen spiller også en viktig rolle for inflasjonen i et land, og vil dermed direkte eller indirekte prege pengepolitikken.

Konsumprisindeksen (KPI) er et mål på utviklingen i husholdningenes levekostnader, og brukes som en indikasjon på inflasjon. Det å måle selveiernes bokostnader i KPI er en utfordring, og det finnes ulike tilnærminger. Kjøp av bolig kan sees på som en investering, som yter husholdningene en strøm av boligtjenester fordelt på boligens levetid. Ettersom denne strømmen av tjenester ikke har en håndfast pris, er en tilnærming å bruke leiepriser i stedet. Dette kalles leieekvivalensmetoden, og er den metoden som benyttes i den norske KPI. En annen tilnærming kan være å måle prisutviklingen på anskaffelse av boliger som er nye i markedet (nettoanskaffelsesmetoden). I den harmoniserte konsumprisindeksen (HKPI) som utarbeides for internasjonale sammenligninger og som er basert på internasjonale forordninger, er selveiernes bokostnader utelatt. Å måle selveiernes bokostnader ved hjelp av nettoanskaffelsesmetoden utredes nå for en mulig framtidig innlemmelse i HKPI.

I tillegg til å være en viktig indikator i seg selv, vil altså boligprisindeksen kunne være grunnlag for å måle selveiernes bokostnader i en framtidig HKPI. Dette stiller spesielle krav til hvordan boligprisene måles, og anbefalingene som gjelder harmonisering av konsumprisindeks gjelder derfor også her. For KPI er det vesentlig å beskrive prisutviklingen for husholdningene/forbrukerne. En boligprisindeks som er tilpasset de internasjonale kravene skal altså beskrive prisutviklingen på boliger som ble kjøpt av husholdninger. Indeksen skal videre omfatte både boliger som er nybygget og de som har vært omsatt før.

Dette er med på å bestemme hvilke omsetninger som skal telles med i indeksen og hvordan ulike boligtyper og områder skal vektes sammen.

Oppbyggingen av indeksene

Statistisk sentralbyrå har siden 1992 publisert en prisindeks for brukte boliger, fram til nå kalt boligprisindeksen. Ettersom denne kun baserer seg på prisobservasjoner av brukte boliger, vil den fra og med 2017 skifte navn til Prisindeks for brukte boliger. Prisindeks for brukte boliger beregnes for 3 ulike boligtyper fordelt på 11 ulike regioner i Norge. På det mest detaljerte nivået har vi altså 33 elementærindekser. Indeksene på lavere nivåer settes sammen til indekser på høyere nivåer, ved at de vektes sammen. Hvilken betydning en delindeks skal ha i en overordnet indeks bestemmes av prinsippene man legger til grunn for vektingen. Dersom hensikten med indeksen er å måle utviklingen på boligformuen i et land, vil det være relevant å vekte i forhold til sammensetningen av boligbestanden. Dersom man er interessert i å måle utviklingen på kostnadene for forbrukerne, er det mest hensiktsmessig å vekte i forhold til sammensetningen på det som selges. De to eksemplene illustrerer to ulike hovedprinsipper for vekting av indekser; bestandsvekting eller omsetningsvekting. Prisindeksen for brukte boliger har siden 2002 blitt vektet etter verdien på boligbestanden. Dette ble gjort fordi formålet var at indeksen skulle speile prisutviklingen på hele boligbestanden i Norge.

Det europeiske samarbeidet om å harmonisere konsumprisindekser og boligprisstatistikk (Rådsforordning 2016/792) legger imidlertid til grunn at delindekser skal vektes etter omsetning. Det er prisutviklingen på forbruket som skal måles. Statistisk sentralbyrå har siden 2011 beregnet en boligprisindeks basert på omsetningsvekter som har blitt rapportert til Eurostat. Figur 1 viser de to indeksseriene med henholdsvis bestandsvekter og omsetningsvekter.

Vi ser av grafen at utviklingsforløpet til de to indeksene er noe ulikt. Ved bruk av omsetningsvekter kan man generelt si at områder der det er høy omsetning av boliger, typisk storbyer, får høyere vekt enn mer rurale strøk der det ikke omsettes så mye. Av boligtyper vil blokkleiligheter få en høyere vekt enn eneboliger, ettersom dette er en mer vanlig boligtype i byene, og de omsettes i større grad enn f.eks. eneboliger. Det er imidlertid viktig å huske på at det kun er endringen i de ulike indeksseriene som får betydning og ikke selve prisnivået. Så det er kun dersom en elementærindeks, for eksempel blokkleiligheter i Oslo og Bærum, viser en annen prisutvikling enn de andre indeksene, at denne i større grad preger totalindeksen. Dersom boligprisene i ett område synker vil dette vanligvis dempe omsetningen av boliger, noe man for eksempel har sett i Rogaland den siste tiden. En nedgang i boligprisene vil dermed få mindre betydning for den generelle prisutviklingen enn om man hadde brukt boligbestanden som vekter. I motsatt tilfelle vil økte boligpriser generere en høyere omsetningstakt, og slike områder vil i større grad prege den generelle prisutviklingen.

Som nevnt tidligere kan begge måtene å vekte boligprisindekser på ha sin hensikt. SSB ønsker imidlertid å fortsette med bestandsvekting, samtidig som vi må tilpasse oss de internasjonale kravene. Vi vil derfor publisere en egen kvartalsvis prisindeks for brukte boliger som er vektet etter omsetning, etter Eurostats anbefaling. Denne vil gjøres tilgjengelig i statistikkbanken når prisindeks for nye boliger publiseres 23. juni 2017 med tall tilbake til 2011. Vektene vil basere seg på omsetning fra siste hele år, og vil oppdateres én gang i året.

I figur 3 ser vi at storbyene får en høyere vekt enn de andre regionene dersom man vekter etter omsetning og ikke boligbestanden. Oslo og Bærum går fra en andel på 22 prosent til 33 prosent av totalen.

Boligprisindeks-systemet

Prisindeks for brukte boliger vil som omtalt tidligere bli publisert i to varianter, der den ene vil bli brukt til internasjonale sammenligninger. Eurostat ønsker imidlertid å måle prisutviklingen på alle boliger som selges til husholdninger, både nye boliger og de som har vært omsatt før. Når det gjelder nye boliger har SSB siden 1989 laget en prisindeks for nye eneboliger, og en prisindeks for nye flerboliger (rekkehus og blokkleiligheter) ble første gang publisert i 2015. De to sistnevnte indeksene kan derfor aggregeres til en Prisindeks for nye boliger. Vektproblematikken blir annerledes for nye boliger enn for brukte. Nye boliger vektes etter fordelingen av de nye som kommer til, altså etter omsetning eller nybygging. Denne indeksen vil derfor være den samme både i nasjonal og internasjonal sammenheng. Prisindeks for brukte boliger og Prisindeks for nye boliger skal også aggregeres til en Prisindeks for boliger, som altså vil omfatte alle solgte boliger (se figur 4). Denne vektes også etter omsetning, etter retningslinjer fra Eurostat.