Nye leieboere i KPIs husleieindekser

Husleier i KPI grupperes i ”betalt” og ”beregnet husleie”. ”Betalt husleie” dekker månedlig husleieutvikling på leiemarkedet hvor konsumert mengde er bruk av boligen i en måned og prisen for dette konsumet er den månedlige husleien. Verdien av boligkonsumet for selveiere inngår i ”beregnet husleie” og måles indirekte ved hjelp av leieekvivalensmetoden som bygger på at prisen på boligtjenester måles med utgangspunkt i den alternative kostnaden som eier selv må betale for å leie egen bolig. Dermed legges de samme husleiedataene til grunn i både ”betalt” og ”beregnet husleie”.  

For å måle prisutviklingen i leiemarkedet benytter SSB målte husleier hos et utvalg husholdninger i leieboliger. I denne undersøkelsen måles månedlige endringer i husleien for 2 500 representative utleieboliger fra hele landet. Disse følges fast hver måned over ett års tid. Hvert år erstattes utvalget med et nytt utvalg, men med en overlapp mellom gamle og nye husholdninger på en måned. Husleieundersøkelsen i KPI har koblinger til Leiemarkedsundersøkelsen (LMU) gjennom datainnsamlingen ved at populasjonen det trekkes fra er den samme og utvalget av leieboliger i KPI er basert på et delutvalg av leieboligene i LMU. Selv om disse undersøkelsene har koblinger til hverandre har de ulike formål og forventes ikke å vise samme resultat. Der KPIs husleieundersøkelse måler månedlig husleieutvikling kun basert på identiske boliger over tid , måler LMU husleienivåer basert på uavhengige utvalg hvert år. Det betyr at LMU inneholder kvalitetskomponenter som en ikke har tilsvarende av i KPI. Husleier i KPI-forstand inneholder også et reguleringselement som en ikke har tilsvarende i LMU-forstand, se nedenfor om Husleieloven. LMU skal si noe om hvordan leiemarkedet er sammensatt og vise et ”her og nå” bilde av nivået på husleiene i det heterogene norske leiemarkedet, mens KPI skal si noe om prisutviklingen på et gitt produkt.

Nye kontrakter – en utfordring i KPIs husleieundersøkelse

Husleieundersøkelsen i KPI omfatter dem som faktisk leier. Undersøkelsen følger selve leieboligen slik at når en leietaker flytter ut skal ny leietaker kontaktes. En av hovedutfordringene i husleieundersøkelsen i KPI er å fange opp nye beboere (dvs nye kontrakter). Nye leiekontrakter forventes å ha en annen prisutvikling enn løpende kontrakter fordi inngåelse av ny kontrakt gir utleier større rom for å gjøre leieendringer, mens løpende kontrakter i stor grad kun endres med KPI. Husleieloven fra 1999 fastslår at husleien ikke kan være høyere enn vanlig markedsleie og bare økes i samsvar med KPI. Først når et leieforhold har vart i tre år er det mulig å justere leieprisen ytterligere og da i samsvar med et gjengs leienivå.

Leiemarkedet i Norge er preget av stor mobilitet, andelen unge leietakere under 30 år er høy og mange er innom leiemarkedet kun for kort tid. Det kan være krevende å oppnå kontakt med leietakerne, og særlig nye beboere, i denne datafangsten. For å nå flest mulig leietakere benyttes ulike datainnsamlingsmetoder som webskjema, telefonintervju og sms purringer.

Fra og med 2013 er det innført nye og mer effektive sporingsmetoder av de nye beboere. Sporing vil foregå gjennom flere kanaler enn tidligere både med ulike modus (e-post, sms) og gjennom både eieropplysninger og tidligere leietaker. Dette forventes å gi bedre datakvalitet og dermed bedre estimater på husleieendringene i KPI. Husleieundersøkelsen i KPI er fra og med 2013 også knyttet tettere opp mot selve datafangsten av LMU ved at disse undersøkelsene nå vil gjennomføres tettere i tid og samkjøres i større grad enn tidligere der dette er formålstjenlig.

Til tross for at det jobbes kontinuerlig med å kontakte og spore leietakere vil det være frafall både blant eksisterende og nye beboere. Fra og med 2013 er det derfor også foretatt endringer i frafallsbehandlingen av leietakerne i prismålingene. Estimering av manglende husleier skjer ved å ta hensyn til type husleiekontrakt (nye eller løpende kontrakter), beliggenhet og boligstørrelse. Vi tar dermed i større grad en tidligere hensyn til at prisutviklingen som nye beboere står ovenfor kan avvike fra prisutviklingen som leietakere i eksisterende kontrakter opplever. Nye tall fra Folke- og boligtellingen 2011 er også innarbeidet i det interne vektgrunnlaget i undersøkelsen.

Analyser tyder på at endringene i husleieundersøkelsen, i sum, vil kunne bidra til å trekke prisveksten i ”betalt” og ”beregnet husleie” i KPI noe opp i forhold til tidligere. Endringene forventes ikke å gi store utslag i enkeltmåneder, men over tid vil bedre sporingsrutiner bidra til bedre kvalitet i indeksen. Det er vanskelig å estimere den totale effekten av endringene over tid da flere av endringene er knyttet til selve datainnsamlingen, men bidraget til total KPI-vekst forventes å være lite, selv om husleiekomponenten vil kunne øke noe.