Leiemarkedet - kjennetegn og prisdannelse

Kjennetegn på leiemarkedet

Sammenlignet med andre land har Norge et lite leiemarked. Tallene fra siste folke- og boligtelling i 2001 viser at leieboerandelen i Norge er 23 prosent. Årsaken til den lave leieandelen i Norge skyldes spesielt at boligbeskatningen gir betydelige skattefordeler for boligeiere. Det medfører at vi har få permanente boliger som leies ut i næringsøyemed. På tilbudssiden er det særlig sokkel- og ekstraboliger som er representert, og disse er, ifølge Norsk institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring (NOVA), spredt rimelig jevnt utover landet. Kortvarige leieforhold er mer vanlige enn langtidsleie, og det er relativt liten stabilitet i tilbudet av leieboliger. Et annet særtrekk ved leiemarkedet er at utleieobjektene er svært forskjellige med hensyn på størrelse, standard og geografisk beliggenhet.

Media har i den siste tiden satt søkelyset på undersøkelser som påstår at leiemarkedet nå er preget av en klart fallende tendens på husleier i leiemarkedet. Balansen mellom tilbud og etterspørsel av leieboliger ,og hvem som har en prisdrivende atferd, er avgjørende for prisutviklingen på leieboliger. Denne artikkelen beskriver tilbud og etterspørsel i leiemarkedet, samt ser på hvilke faktorer som betyr noe for husleienivå og utvikling.

Særtrekk ved tilbudet

Tilbudet av leieboliger deles gjerne i følgende kategorier (delmarkeder):

• utleiere av sokkelboliger

• utleiere av ekstraboliger

• profesjonelle utleiere

• utleiere uten ordinære avkastningskrav (kommuner, stat, arbeidsgivere, osv.)

Sokkelboliger omfatter en egen del (separat leilighet eller et enkeltrom) av boligen som eieren selv bor i. Et særtrekk ved slike boliger, er at det sjelden er aktuelt for eier å separere ut og selge utleiedelen. Hvorvidt utleiedelen leies ut eller ikke, avhenger av eierens økonomi og livssituasjon. Jo større boligutgifter (gjeld og rentenivå) en eier har, jo større er sjansen for at han leier ut. Andre faktorer som påvirker tilbudet av sokkelboliger er inntektsnivå, plassbehov, boligstørrelse, samt nærstående slekt og venners boligbehov. Det antas at nyetablerte med høye boutgifter har en høyere utleietilbøyelighet, og at denne avtar etter hvert som inntekten øker og at gjerne eiers egne barn tar i bruk utleiedelen (uten at dette registreres som et utleieforhold). Det antas også at utleietilbøyeligheten av sokkelboliger reduseres ved gjentatte rentereduksjoner som vi har opplevd det siste året. I slike tilfeller vil eier gjerne trekke sokkelboligen ut av leiemarkedet og bruke den selv.

Om lag 10 prosent av husholdningene i Norge disponerer én eller flere ekstraboliger i tillegg til den boligen de ordinært bor i (Nordvik og Gulbrandsen 2001). I motsetning til en sokkelbolig, kan eier av ekstraboliger når som helst selge ekstraboligen. Vi antar at husholdninger ønsker å leie ut ekstraboligen når boligprisene er lave, og å selge når boligprisene er høye. Videre kan det antas at tilbøyeligheten til å beholde boligen øker med inntekt og formue fordi beskatning av boligkapital gir en fordel som øker med skatteyters formue. Ekstraboliger er en svært heterogen gruppe. En stor del av slike boliger ligger på landsbygda i form av våningshus på nedlagte gårdsbruk. I byer er det en viss overrepresentasjon av selveierboliger, sannsynligvis fordi andelsboliger er gjenstand for langt strengere utleiepraksis enn rene selveierboliger. For andelsboliger krever det at eier selv må bo i boligen og framleie er kun tillatt for kortere perioder (ofte begrenset til maksimalt to år).

Ut fra boligprisene skulle en forvente at ekstraboliger i de største byene oftere vil være utleid enn ekstraboliger på landsbygden, men dette er, ifølge NOVA, ikke tilfellet.

Ifølge NOVA er det også til enhver tid er et stort omfang av sokkel- og ekstraboliger som aldri leies ut, eller kun leies ut i visse situasjoner, eller til bestemte personer. Utleie til slekt har et ganske stort omfang blant disse boligtypene. Ifølge en spørreundersøkelse foretatt av NOVA i 2001, opplyser 23 prosent av de som leier bolig at de er i slekt med utleier.

Profesjonell utleie omfatter utleie som drives i næringsøyemed. Et slikt utleiemarked eksisterer først og fremst i Oslo og andre større byer. NOVA anslår omfanget av slik utleie til å utgjøre 20 prosent av leiemarkedet på landsbasis. I det profesjonelle leiemarkedet er tilbudet av boliger gitt på kort sikt, og boligkapitalen har få, eller ingen, alternativ anvendelse.

Utleie av boliger i tilknytning til ansettelsesforhold finner sted både i offentlig og privat sektor. Normalt er dette leieforhold som opphører når ansettelsesforholdet opphører. I privat sektor har denne formen for utleie først og fremst vært benyttet av relativt store bedrifter, og ofte på ensidige industristeder hvor det kun eksisterer et lite boligmarked. I offentlig sektor er det særlig innenfor forsvaret at denne utleieformen har eksistert i form av tjenesteboliger som følge av beordringssystemet for de ansatte. Også innenfor helsesektoren har tilbud av personalboliger vært et virkemiddel for rekruttering, og å beholde personalet, i tillegg til å bosette personale nær store helseinstitusjoner. Annen offentlig utleie omfatter leieforhold som kommunene ifølge lovverket forplikter seg til. Dette omfatter blant annet midlertidig leie av boliger til vanskeligstilte samt å skaffe bolig som er tilpasset spesielle behov som eldre og handikappede. Kommunen ivaretar slike forpliktesler ved å leie ut boliger som kommunen selv eier eller leier. I Norge er kommunal utleie en relativ liten sektor sammenlignet med for eksempel Sverige. Ifølge siste folke- og boligtelling omfatter denne type leieforhold om lag 3,5 prosent av husholdningene.

Særtrekk ved etterspørselen

Etterspørselen etter leieboliger avhenger av forhold som demografiske faktorer, økonomiske (tilgangen på egenkapital og lånemuligheter) faktorer, boliglokalisering i forhold til arbeidsplass, skoler og universitet og personers preferanser om hvor og hvordan de vil bo. I valget mellom å eie eller å leie, vil pris- og kostnadsforskjeller mellom disse to alternativene spille en betydelig rolle. Andre forhold som avgjør valget mellom å eie og leie er, boligbehovets tidsperspektiv (midlertidig - langsiktig), transaksjonskostnader ved flytting og så videre.

Å leie bolig er i all hovedsak et aktuelt alternativ i bestemte livsfaser, som for eksempel studenter og unge før de etablerer seg, og til en viss grad eldre folk som har behov for bedre tilpasset bolig. Tall fra siste folke- og boligtelling viser at leieboerandelen dominerer i aldersgruppen under 25 år. I aldersgruppen 25–34 år, og blant eldre over 80 år, er det også en relativt høy leieandel. Videre viser undersøkelser at om lag en tredjedel av leieboere under 30 år bor på kontrakter med varighet inntil tre år. I eldre aldersgrupper er forekomsten av langtidsleie større.

De siste årene har det vært en tendens til at en større andel yngre har valgt å leie fremfor å eie, særlig i Oslo og andre større byer, se Statistisk sentralbyrås Levekårsundersøkelse 2001. Dette kan ha sammenheng med stigende boligpriser som presser en del potensielle boligkjøpere over i leiemarkedet. I den situasjonen vi nå opplever, med stadige rentekutt, kan det være grunn til å tro at denne delene av leietakermassen nå likevel velger å kjøpe bolig til tross for høye boligpriser. Dersom dette er tilfellet, og det lave rentenivået vedvarer, bør en på sikt se en lavere andel yngre leietakere.

Prisdannelser i leiemarkedet

I et idealtypisk frikonkurransemarked er alle aktører små. Produktene som omsettes er homogene, alle har samme informasjon og både tilbydere og etterspørrere tar prisene for gitt. Dette er ikke situasjonen i leiemarkedet. Ettersom utleieobjektene ikke er homogene, er det heller ikke innlysende hva markedsleien for en spesifikk bolig er. Et viktig aspekt i leiemarkedet er hvorvidt leieprisen blir bestemt i forhandlinger, ved budrunder eller fastsettes av utleier. Et annet viktig aspekt er om det benyttes takst og holdes visning av aktuell bolig. Hvorvidt leiebetingelsene nedfelles i kontrakter og måten leieforholdet skaffes på, kan også ha betydning for leieprisene. Også tilbud og etterspørsel av leieboliger vil påvirke prisnivået på leieboliger. Analyser av Statistisk sentralbyrås eget husleiemateriale viser at det først og fremst er størrelse og geografisk beliggenhet som har betydning for leienivået på en spesifikk bolig.

Utleiers atferd

Profesjonelle utleiere er sterkt risikoeksponert, og har ikke samme mulighet til å selge utleiebolig som eiere av ekstraboliger. Undersøkelser tyder på at det er profesjonelle utleiere, og de som leier ut sin ordinære bolig, som er de mest aktive prisdriverne i leiemarkedet. I enkelte delmarkeder kan imidlertid balansen mellom tilbud og etterspørsel være slik at det ikke er rom for andre enn dem som leier ut en del av sin egen bolig. I slike delmarkeder kan husleien være relativt lave. I situasjoner med fallende leiepriser vil utleiere teoretisk sett underby hverandre for å få leid ut boligene. Imidlertid kan som nevnt over en del utleiere gå ut av markedet dersom husleiene blir for lave, særlig de som leier ut ekstra- og sokkelboliger. Profesjonelle utleiere kan på sin side velge å la noen boliger stå tomme i et forsøk på å opprettholde prisene.

Eiere av ekstraboliger betrakter gjerne boligen som en finansielle plassering. Alternativet er å selge boligen. En må da anta at husleien er høy nok til å dekke driftskostnader ved boligen, og samtidig gi eier like høy kapitalavkastning som ved alternativ plassering. Beslutning om å leie ut sokkelbolig er noe annerledes for eiere av slike boliger. Som nevnt tidligere, antas eiere av sokkelboliger å være mer tilbøyelig til å leie ut desto høyere bokostnader eier har. Ved fallende boutgifter er det sannsynlig at eier trekker utleiedelen fra markedet. I situasjoner med økt arbeidsledighet kan derimot enkelte velge å leie ut ekstra- og sokkelboliger, noe som vil bidra til å presse ned husleien i andre delmarkeder, som for eksempel leiegårdsmarkedet. De som leier ut sokkel- og ekstraboliger antas ifølge NOVA å være mer beskjedne i sine leiekrav sammenlignet med profesjonelle utleiere. I tillegg vil det faktum at eiere av ekstra- og sokkelboliger raskt kan trekke boligen ut av markedet får betydning for husleiene på den resterende leieboligmassen. Ved gjentatte rentereduksjoner, som norske husholdninger har opplevd det siste året, er det grunn til å tro at en god del sokkel- og ekstraboliger grunnet lavere boligkostnader for eier vil forsvinne fra markedet. Dette skal isolert sett bidra til å opprettholde og eventuelt øke leieprisen på den eksisterende leieboligmassen.

Husleiene i det offentlige utleiemarkedet bestemmes ikke av tilbud og etterspørsel i dette delmarkedet. Den bestemmes normalt av tilbyder (kommune eller annen offentlig instans) etter bestemte prinsipp. I noen tilfeller tas det kun sikte på å dekke alle utgifter, inkludert løpende kapitalutgifter, slik at husleiene vil falle etter hvert som kapitalutgiftene faller. En annen mulighet er å tillempe en markedsbestemt leie. Leietakere i kommunale boliger eller boliger leid av kommunen har ofte spesielle behov, svak økonomi eller en kombinasjon av dette. Husleiene kan derfor fastsettes slik at de tar hensyn til dette.

Potensielle leietakeres atferd

På svært kort sikt må en anta at tilbud og etterspørsel etter leieboliger er gitt. Da er det i så fall potensielle leietakeres betalingsvilje i det ikke-offentlige leiemarkedet som bestemmer husleienivået. Karakteristika av de fleste leietakere er, som nevnt over, at de er ute etter å dekke et midlertidig boligbehov i bestemte livsfaser, og at de ikke har tenkt å være i leiefoholdet i svært lang tid. Slike leietakere kan da tenkes å være mindre opptatt av leiepriser og fremtidig stabilitet enn leietakere med et langsiktig perspektiv og gjerne vanskeligstilt økonomi.

Et viktig aspekt for potensielle leietakere er om det benyttes takst og holdes visning av aktuell bolig. Ifølge NOVA er det svært sjelden taksering ved etablering av nye leiekontrakter, men visning er derimot vanlig. I en situasjon, eller i et delmarked med etterspørselspress etter visse leieboliger, må det antas at leiesøkere overbyr hverandre for å sikre seg attraktive utleieboliger. Særlig sentrumsnære eller nærhet til arbeidsplassen, skole og universitet synes å spille en avgjørende rolle i en potensiell leietakers valg av leiebolig. Selv innad i samme hus, for eksempel en blokk, kan leiligheter være svært forskjellig med hensyn til intern standard og plassering i forhold til trapper, trafikkstøy og lysforhold, noe som blant annet kan føre til forhandling av prisen. Også egenskaper ved leietaker kan påvirke husleienivået. Det synes blant annet å være en tendens til at slektsforhold til eier gir lavere leie.

Ifølge enkelte undersøkelser presentert i media den siste tiden, viser husleiene nå en fallende tendens. Et sentralt tema i en situasjon med fallende leiepriser er hvordan leietaker oppfører seg. Utnytter potensielle leietakere muligheten til å for eksempel å prute ned leien eller muligheten til å få redusert leien i et løpende leieforhold? Velger leietaker å flytte for å få en billigere bolig eller eventuelt en større og bedre lokalisert bolig? I hvilken grad tar leietaker flyttekostnader i betraktning i en slik situasjon? Avhengig av leietakers valg i disse tilfellene vil en eventuell husleienedgang forsterkes eller dempes.

En generell reduksjon i leieetterspørselen vil i første omgang redusere husleiene, noe som vil redusere lønnsomheten ved utleie. Dette vil igjen gi utleier et motiv for å trekke boligen ut av leiemarkedet, noe som igjen vil dempe reduksjonen i husleienivået. I typiske pressområder hvor det gjerne er større etterspørsel enn tilbud av leieboliger, vil dette føre til økte leiepriser. Som pekt på tidligere kan lavere bokostnader i form av rentekutt føre til at leietakere som til nå har vært "tvunget" til å leie, overføres til eiersektoren til tross for høye boligpriser. Dette vil redusere etterspørselen etter leieboliger og normalt føre til nedgang i leieprisene.

Husleieloven

I hele etterkrigstiden har leiemarkedet vært underlagt offentlig maksimalprisregulering som gjaldt boliger i private leiegårder bygget før krigen med beliggenhet i de største byene. Denne loven gjelder nå bare et fåtall boliger i Oslo og Trondheim, og skal være avviklet innen 2010. I husleieloven fra 1939, som gjaldt frem til 2000, var prinsippet at avtalt leie var bindende i hele leieperioden dersom det ikke var avtalt adgang til indeksregulering eller adgang til å forhøye leien. Den nye loven av 1999 slår fast at husleien i nye kontrakter bestemmes i markedet. Loven gir begge parter rett til å kreve justering av leieprisen uten at leieforholdet sies opp. Både den gamle og den nye loven har imidlertid den konsekvensen at identiske boliger kan ha til dels vidt forskjellig leienivå nettopp fordi leiekontraktene er inngått på forskjellige tidspunkt.

For å regulere en husleie på nytt, krever den nåværende husleieloven at det må gå minst ett år siden leieavtalen er inngått, eller siste gang leien ble regulert. Dette viser at det vil være en viss treghet i markedet for eventuelt å endre prisen på løpende leiekontrakter. I tillegg er det mange leieforhold som ikke er nedfelt i en kontrakt. Tall fra NOVA viser at når boligen var anskaffet gjennom annonser eller arbeidsgiver, var leieforholdet kontraktløst i under 10 prosent av tilfellene. Leieforholdet var kontraktløst i over 60 prosent av tilfellene der boligen var anskaffet ved hjelp av slektninger.

 

Referanseliste

Norsk institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring: Leiemarkedet og leietakernes rettsvern, NOVA, Rapport 2/2003.

Nordvik, Viggo og Lars Gulbrandsen (2001): En bolig ekstra. Ekstraboligers betydning som utleieobjekt og boligkapital. Norges byggforskningsinstitutt. Prosjektrapport 312.

Levekårsundersøkelsen 2001: boforhold, fritid og vold. Statistisk sentralbyrå .