Husleieutviklingen i konsumprisindeksen

Avtakende husleievekst i KPI

Publisert:

Endret:

Ifølge konsumprisindeksens (KPI) delindeks har husleiene hvert år økt med i gjennomsnitt 3 prosent de siste ti årene. De tre siste årene har den løpende 12-månedersveksten avtatt fra et toppnivå på om lag 4,5 prosent og er kommet under 2 prosent.

Den løpende tolvmånedersveksten for prisindeks for betalt husleie har ligget jevnt over KPI-veksten de siste seks årene, slik det også kommer frem i figur 1. Prisoppgangen på husleie har dermed trukket veksten i KPI opp. I oktober 2013 var tolvmånedersveksten 4,5 prosent og falt gradvis mot 3 prosent mot slutten av 2014. Veksten fortsatte å avta i 2015 for deretter å falle ytterligere i 2016. Fortsatt stor og stigende KPI-vekst må dels tilskrives kronekursens utvikling det siste halvannet år, som i sin tur har ført til en kraftig vekst for importprisene. Vi må tilbake til finanskrisen for å finne tilsvarende avtakende husleievekst. Denne artikkelen vil forsøke å belyse noen av forholdene som har påvirket utviklingen i husleienivået.

Mer om Konsumprisindeksens husleieundersøkelse

Prisindeks for betalt husleie dekker månedlig husleieutvikling i leiemarkedet. Konsumert mengde er bruk av boligen i en måned, og prisen for dette konsumet er den månedlige husleien. For å måle denne prisutviklingen kontakter SSB et utvalg husholdninger i leieboliger. 2 500 representative utleieboliger fra hele landet følges fast i ett års tid. Hvert år erstattes utvalget med et nytt utvalg som overlapp er forgjengerne i en måned. Husleieundersøkelsen i KPI har koblinger til leiemarkedsundersøkelsen (LMU) gjennom datafangsten ved at populasjonen det trekkes fra, er den samme, og utvalget av leieboliger i KPI er basert på et delutvalg av leieboligene i LMU. I KPI måles husleieutviklingen bare basert på identiske boliger over tid, og dermed måles boliger med konstant kvalitet. Generelt i KPI skal det måles ”rene” prisendringer, slik at kvalitetsendringer ikke skal regnes med. Dette er et meget viktig prinsipp i KPI.

Husleieundersøkelsen omfatter dem som faktisk leier, det vil si etablerte leiekontrakter i tillegg til nylig inngåtte kontrakter. Undersøkelsen følger selve leieboligen: Når en leietaker flytter ut, skal ny leietaker kontaktes.

Figur 1. Tolvmånedersvekst. Prisindeks for Betalt husleie, bolig og KPI totalindeks. 1998=100

Jan. 2006 Feb. 2006 Mar. 2006 Apr. 2006 Mai 2006 Juni 2006 Juli 2006 Aug. 2006 Sep. 2006 Okt. 2006 Nov. 2006 Des. 2006 Jan. 2007 Feb. 2007 Mar. 2006 Apr. 2006 Mai 2006 Juni 2007 Juli 2007 Aug. 2007 Sep. 2007 Okt. 2006 Nov. 2006 Des. 2007 Jan. 2008 Feb. 2008 Mar. 2008 Apr. 2008 Mai 2008 Juni 2008 Juli 2008 Aug. 2008 Sep. 2008 Okt. 2008 Nov. 2008 Des. 2008 Jan. 2009 Feb. 2009 Mar. 2009 Apr. 2009 Mai 2009 Juni 2009 Juli 2009 Aug. 2009 Sep. 2009 Okt. 2009 Nov. 2009 Des. 2009 Jan. 2010 Feb. 2010 Mar. 2010 Apr. 2010 Mai 2010 Juni 2010 Juli 2010 Aug. 2010 Sep. 2010 Okt. 2010 Nov. 2010 Des. 2010 Jan. 2011 Feb. 2011 Mar. 2011 Apr. 2011 Mai 2011 Juni 2011 Juli 2011 Aug. 2011 Sep. 2011 Okt. 2011 Nov. 2011 Des. 2011 Jan. 2012 Feb. 2012 Mar. 2012 Apr. 2012 Mai 2012 Juni 2012 Juli 2012 Aug. 2012 Sep. 2012 Okt. 2012 Nov. 2012 Des. 2012 Jan. 2013 Feb. 2013 Mar. 2013 Apr. 2013 Mai 2013 Juni 2013 Juli 2013 Aug. 2013 Sep. 2013 Okt. 2013 Nov. 2013 Des. 2013 Jan. 2014 Feb. 2014 Mar. 2014 Apr. 2014 Mai 2014 Juni 2014 Juli 2014 Aug. 2014 Sep. 2014 Okt. 2014 Nov. 2014 Des. 2014 Jan. 2015 Feb. 2015 Mar. 2015 Apr. 2015 Mai 2015 Juni 2015 Juli 2015 Aug. 2015 Sep. 2015 Okt. 2015 Nov. 2015 Des. 2015 Jan. 2016 Feb. 2016 Mar. 2016 Apr. 2016 Mai 2016
Betalt husleie, bolig 2.4 2.5 2.8 2.5 2.5 2.5 2.5 2.4 2.2 2.7 2.4 2.4 2.3 2.1 1.9 1.9 1.9 1.7 1.9 2 2 1.8 2.2 2.8 2.4 2.4 3.5 3.7 3.5 3.7 3.6 3.9 3.9 3.9 3.8 3.6 4.5 4.9 3.9 3.8 4 3.8 3.4 3.1 2.8 2.6 2.7 2.2 2.6 2.8 2.6 2.5 2.3 2.5 2.6 3 3.4 3.5 3.4 3.5 2.5 2.3 2.1 2.1 2.3 2.1 2.1 2.1 2.1 1.9 2.1 2 2 2 2.1 2.1 2.1 2.2 2.2 2.2 1.9 2.1 2.3 2.4 2.7 3.1 3.1 3.2 3.6 3.7 4 4.1 4.4 4.5 4.3 4.1 3.8 3.6 3.6 3.7 3.3 3.1 3.2 3 3 2.9 2.8 2.9 3.1 3 2.9 3 2.8 3 2.9 2.9 2.6 2.6 2.4 2.3 1.9 1.8 2.1 1.9 1.9
KPI totalindeks 1.8 2.6 2.4 2.7 2.3 2.1 2.2 1.9 2.6 2.7 2.6 2.2 1.2 0.8 1.1 0.3 0.3 0.4 0.4 0.4 -0.3 -0.2 1.5 2.8 3.7 3.7 3.2 3.1 3.1 3.4 4.3 4.5 5.3 5.5 3.2 2.1 2.2 2.5 2.5 2.9 3 3.4 2.2 1.9 1.2 0.6 1.5 2 2.5 3 3.4 3.3 2.5 1.9 1.9 1.9 1.7 2 1.9 2.8 2 1.2 1 1.3 1.6 1.3 1.6 1.3 1.6 1.4 1.2 0.2 0.5 1.2 0.8 0.3 0.5 0.5 0.2 0.5 0.5 1.1 1.1 1.4 1.3 1 1.4 1.9 2 2.1 3 3.2 2.8 2.4 2.5 2 2.3 2.1 2 1.8 1.8 1.9 2.2 2.1 2.1 2 1.9 2.1 2 1.9 2 2 2.1 2.6 1.8 2 2.1 2.5 2.8 2.3 3 3.1 3.3 3.2 3.4

Avtakende husleier i Stavanger

En viktig bidragsyter til den avtakende veksten er husleiene i Stavanger-området. Både høye leienivåer og kraftig prisutvikling har vært typisk for Stavanger gjennom hele 2014. Gjennom andre halvdel av 2015 har leieprisene i regionen vist en avtakende vekst. Figur 2 viser en nedbrytning av den nasjonale husleieindeksen i tre større regioner. Alle regioner har avtakende vekst, men Stavanger er den byen som bidrar sterkest. Utviklingen i leiene i Rogalands største by må sees i lys av de negative sysselsettingseffektene oljenedturen har hatt. Samtidig med et fall i etterspørselen etter leieboliger har det også vært registrert nedgang i Stavangers boligpriser. Et fall i boligprisene kan ha resultert i flere usolgte boliger som i sin tur gir et tilbudsoverskudd i utleiemarkedet. Usolgte boliger inngår selvsagt ikke i boligprisene, men kan skape et press nedover i husleiemarkedet ved at de legges ut for leie i påvente av et bedre salgsmarked.

Figur 2. Tolvmånedersvekst. Analytisk nedbrytning av prisindeks for betalt husleie fordelt på 3 regioner

Oslo og Bærum Bergen, Trondheim, Stavanger samt resten av Akershus Resten av landet
1. kv. 2014 3.30 5.22 3.14
2. kv. 2014 3.69 4.75 2.48
3. kv. 2014 3.84 3.33 2.35
4. kv. 2014 3.92 2.84 2.33
1. kv. 2015 3.90 2.59 2.68
2. kv. 2015 3.21 2.32 3.09
3. kv. 2015 2.86 2.34 2.97
4. kv. 2015 2.18 1.66 2.89
1. kv. 2016 1.85 1.00 2.34

Hva bestemmer husleieutviklingen?

Det har vært liten statlig regulering av det norske leiemarkedet det siste tiåret. Husleieloven av 1999 slår fast at husleien bestemmes i markedet. Løpende tilbud og etterspørsel er de viktigste drivkreftene bak husleieutviklingen, men det er mange faktorer som er med på å påvirke forholdet mellom disse drivkreftene. Hvor lenge man har tenkt å bo i boligen, kan påvirke valget mellom å eie og leie. En stor gruppe leietakere i Norge er arbeidsinnvandrere. Statistikken over tall for flyttinger i 2015 viser en rekordstor utvandring av europeiske statsborgere - og da særlig svensker og polakker. Utvandringen av disse gruppene, som kan sees i sammenheng med svekket kronekurs og dårligere arbeidsmarked i Norge, påvirker naturligvis etterspørselen i leiemarkedet.

Nye leiekontrakter viser ofte en sterkere prisvekst enn løpende kontrakter. Dette kan forklares med at en som leier ut, gjerne oppjusterer prisen når det kommer en ny leietaker. Når det skjer strukturelle endringer i leiemarkedet, kan også eksisterende leieforhold bli reforhandlet. Husleieundersøkelsen har de siste månedene registrert leietakere som får reforhandlet sine løpende leiekontrakter på grunnlag av den endrede markedssituasjonen. Dette har særlig vist seg å gjelde for Stavanger.

Hvem er leietakerne?

Den siste folke- og boligtellingen gjennomført av SSB viste at 83 prosent av norske husholdninger eier sin egen bolig. Vanligst å leie var det for personer i 20-årene og for dem over 80 år. De yngre aldersgruppene skiller seg fra de eldre ved å ha kortere kontrakter, noe som tyder på at de på lengre sikt vil kjøpe egen bolig. Dagens situasjon med lav utlånsrente vil også kunne påvirke etterspørselen etter leieboliger negativt: Flere kjøper boliger. Å eie en bolig har i tillegg både skatte- og investeringsfordeler. Isolert sett vil dette flytte markedet fra leieforhold til eierskap og dermed trekke husleieprisen ned.

Det vil imidlertid alltid være en andel husholdninger som blir værende i leiemarkedet på grunn av økonomiske forhold: Å leie kan være gunstig på kort sikt, selv om det langsiktig kan være mindre lønnsomt enn å eie. Det kan også være vanskelig for enkelte å skaffe egenkapitalen som er en betingelse for å få boliglån. Økonomisk svakere stilte grupper vil bli værende i leiemarkedet på tross av endringene ellers i boligmarkedet. Dette er gjerne boliger med lavt leienivå hvor leien gjenspeiler mindre attraktive egenskaper – for eksempel lite sentral beliggenhet, dårlig standard. Disse leilighetene er gjerne mindre populære på leiemarkedet. Sammen med at disse gjerne leies av økonomisk vanskeligstilte med liten mobilitet i leiemarkedet, vil kvaliteten bidra til et begrenset husleiepress.

En vedvarende nedgang i husleieveksten i pressområder som Oslo, med stor tilflytting og relativt svak boligvekst, er imidlertid vanskelig å forestille seg - til tross for at nedgangskonjunkturen har vart en stund.

Kontakt