Husleier i konsumprisindeksen

Det er i den siste tiden kommet antydninger om at utviklingen i husleiene slik de inngår i konsumprisindeksen (KPI) ikke viser den faktiske utviklingen i leiemarkedet. Media har blant annet vist til ulike husleieundersøkelser for å underbygge denne påstanden. Undersøkelsene som Dagens Næringsliv refererte til 27. januar 2004 bygger enten på annonserte krav og/eller benytter enhetspris (gjennomsnittlig husleie per kvadratmeter) for å si noe om husleieutviklingen. I tillegg er undersøkelsene i all hovedsak geografisk avgrenset til Oslo og Akershus.

Undersøkelser som er avgrenset til Oslo, Akershus og eventuelt andre større byer gir ikke nødvendigvis et riktig bilde av husleieutviklingen på et nasjonalt nivå. Spesielt synes Oslo å være i en særstilling sammenlignet med resten av landet når det gjelder hvilke typer leieboliger som tilbys. Blant annet er det profesjonelle utleiemarkedet særlig representert i Oslo. I tillegg vil husleieutviklingen basert på annonserte krav for nye leiekontrakter normalt ikke være representativt for leieutviklingen for etablerte kontrakter.

Denne artikkelen belyser hvordan husleier måles i KPI. Artikkelen diskuterer også andre leieundersøkelser, og i hvor stor grad disse gir et korrekt bilde av den faktiske husleieutviklingen.

Leiemarkedet er først og fremst kjennetegnet ved at utleiekategoriene sokkel- og ekstraboliger dominerer, og at det på landsbasis eksisterer relativt få profesjonelle utleiere. I tillegg er utleieobjektene svært forskjellige med hensyn på størrelse, standard og geografisk beliggenhet. Mer informasjon om karakteristika og prisdannelsen i leiemarkedet, se egen artikkel.

Følger samme bolig over tid

Statistisk sentralbyrå gjennomfører en månedlig spørreundersøkelse rettet mot husholdninger i leieboliger. I denne undersøkelsen måles endringer i husleien for om lag 1 300 representative utleieboliger fra hele landet som følges i 13 måneder. Undersøkelsen omfatter dem som faktisk leier, det vil si løpende leiekontrakter. I tillegg fanges det opp nye leiekontrakter som inngås for en gitt bolig i løpet av det året utvalget følges. Det tas dessuten hensyn til eventuelle standardendringer i den grad det blir oppgitt at dette er årsak til en spesifikk husleieendring. Dette betyr at Statistisk sentralbyrå ikke bare følger samme bolig over tidsperioden på 13 måneder, men også en bolig med konstant kvalitet over samme periode.

I konsumprisindeksen bygger man som en hovedregel på kjøpsprinsippet. Dette innebærer at de enkelte varer og tjenester som inngår regnes som konsumert av husholdningene idet de anskaffes. Fra dette prinsippet er det imidlertid gjort et viktig unntak for boliger som i konsumprisindeksen ikke regnes som en vare. Kjøp av bolig betraktes derimot som en investering i boligkapital, som igjen yter husholdningen en strøm av boligtjenester over boligens levetid. Prisen på boligtjenesten som ytes husholdningen går under betegnelsen husleie, og består av betalt husleie for husholdninger i leiebolig, og beregnet husleie for selveiere og husholdninger i andelsboliger. I denne artikkelen ser vi nærmere på grunnlaget for betalt husleie.

 

Utvalget i husleieundersøkelsen deles ikke opp i kriteriene ekstra- eller sokkelbolig, men etter spesifikke hustyper som enebolig, rekkehus, blokkleilighet og så videre. Analyse av utvalget viser at blokkleiligheter, eneboliger og hybler med egen inngang er de hustypene som er mest representert. Analyse av hvem leietaker leier av (privat, kommune, arbeidsgiver osv.) viser at de fleste leietakerne som omfattes av undersøkelsen leier av privatpersoner.

Lite langtidsleie

Tall fra husleieundersøkelsen viser at om lag en tredjedel av leietakerne flytter i løpet av det året utvalget av leieboliger følges. Dette bekrefter til en viss grad at leiemarkedet er preget av lite langtidsleie. Så langt det er mulig, skal ny beboer på samme adresse fanges opp, og i den grad den nye beboeren er leietaker, skal det rapporteres månedlige husleier på det nye leieforholdet. Analyser av slike nye leieforhold viser at husleieendringen i den måneden den nye kontrakten inngås, er vesentlig større (målt som oppgang eller nedgang) enn løpende leiekontrakter. Analyse av husleiematerialet viser imidlertid at utvalget er for lite til å gi tilfredsstillende resultater brutt ned på kommuner og bydeler. Det kan derfor ikke på bakgrunn av utvalget i husleieundersøkelsen trekkes noen signifikante konklusjoner om husleieutviklingen i for eksempel Oslo.

Husleieindeksen målt som årlig vekst gjorde et markert hopp fra 1999 til 2000. For perioden 2000-2003 ligger den årlige husleieveksten på rundt 4 prosent. I januar 2004, viser derimot husleiene ingen økning i motsetning til tidligere januarhusleier. (Husleiene før 2000 ble kun målt hvert kvartal, slik at endringen fra desember til januar først ble registrert i mars.) Det bør legges til at i januar 2000 ble datafangsten i husleieundersøkelsen endret fra en skjemabasert undersøkelse til personlig telefonintervju, noe som medførte innføring av diverse kontroll- og oppfølgingsspørsmål. Bruk av telefonintervju og kontroll- og oppfølgingsspørsmål, kan tenkes å fange opp faktisk husleieutvikling på en bedre måte enn en rein skjemabasert undersøkelse. I tillegg gir den nye metoden for datafangst muligheten til å fange opp inngåelse av nye leiekontrakter, som ofte har vist en langt sterkere husleieøkning enn de løpende leiekontraktene.

Andre husleieundersøkelser

Media har den siste tiden referert til ulike undersøkelser for å støtte opp under påstanden om at husleieundersøkelsen som Statistisk sentralbyrå gjennomfører hver måned ikke viser den korrekte faktiske husleieutviklingen. Felles for disse undersøkelsene er at de enten bygger på annonserte krav, benytter enhetspris (gjennomsnittlig husleie per kvadratmeter) for å si noe om husleieutviklingen og at de gjerne er geografisk avgrenset.

Undersøkelser som baserer seg på annonserte krav

En av undersøkelsene som det refereres til, er en analyse av annonserte leiekrav på nettstedet Finn.no. Et problem med slike undersøkelser er at disse kun gjenspeiler ferske kontrakter eller muligens bare fremsatte leiekrav, mens faktiske leier gjelder alle løpende kontrakter. Å benytte utviklingen i leiekrav i de forhold som etableres via annonsemarkedet for å si noe om resten av leiemarkedet, blir ikke riktig. Analyser av Statistisk sentralbyrås husleiedata viser jo nettopp at etablering av nye leieforhold gir en vesentlig annen husleieutvikling på månedsbasis enn etablerte leiekrav.

Et annet problem med å vurdere husleieutviklingen basert på annonserte leiekrav er mangel på likhet i utleieobjektene. Ulike boliger vil gi en relativt stor prisdifferensiering som følge av forskjellige interne og eksterne egenskaper ved boligen. Karakteristika som oppgis i annonsene på Finn.no er postnummer, boligareal, boligtype og antall soverom (obligatoriske). I tillegg kan det av annonsen fremgå karakteristika som månedlig husleie, depositum, etasje og fasiliteter som balkong, garasje/parkering, heis, peis, møblert, bredbånd osv. (valgfrie). Men selv en bolig av tilnærmet lik størrelse innenfor et avgrenset geografisk område kan ha til dels betydelige standardforskjeller. Selv boenheter innad i samme hus kan være svært forskjellige med hensyn til standard, plassering, trafikkstøy og lysforhold. Dette viser at å sammenligne leiekravet på for eksempel en toroms leilighet på 50 kvadratmeter på Grünerløkka i Oslo i januar 2004, mot et tilsvarende leiekrav for en annen leilighet av samme størrelse på Grünerløkka i januar 2003, ikke nødvendigvis vil representere den faktiske husleieutviklingen på toroms leiligheter av gitt størrelse på Grünerløkka. Bare i svært snevre deler av leiemarkedet - leiegårdsmarkedet eller i de tilfeller hvor de aller fleste potensielle variablene i annonsene er oppgitt - kan det eksistere et såpass likt produkt at det er mulig å sammenligne leieprisen på ulike boenheter.

Videre kan det være systematiske forskjeller i husleiene mellom boliger som formidles via annonser sammenlignet med andre kanaler. Boliger som formildes via annonser er neppe et tilfeldig utvalg av alle nye leiekontrakter. Ifølge Levekårsundersøkelsen 2001 har rundt halvparten av leietakerne anskaffet seg boligen gjennom slekt, venner eller bekjente, mens om lag en fjerdedel av leieforholdene er formidlet gjennom annonsemarkedet.

Hvorvidt utleier oppnår den leien som står i annonsen er også usikkert. En attraktiv bolig som mange er interessert i vil sannsynligvis oppnå en høyere leie enn annonsert, mens en mindre attraktiv bolig muligens må senke det annonserte leiekravet for å få tak i leieboere. Norsk institutt for forskning om oppvekst, velferd og aldring (NOVA) peker på at det er en tendens til reduserte leiekrav ved gjentatt annonsering av samme bolig, noe som tyder på at utleier tester ut markedet ved å sette en høy leie i utgangspunktet. Leiemarkedet utgjør det totale antall utleieforhold uansett hvilke kanaler leieforholdet er formidlet gjennom og uansett hvilke relasjoner som foreligger mellom utleier og leieboer. Ifølge NOVA kan blant annet slektsforhold til eier føre til en lavere husleie. Det kan da være grunn til å tro at det ikke foreligge nevneverdig press for å sette ned leiene ved fallende renteutgifter.

Enhetspris og sammenlignbare boliger

Generelt i KPI er det faktiske transaksjonskostnader, og ikke enhetspriser, som skal måles. Det vil si faktiske utsalgspriser, eller som i husleieundersøkelsen, faktiske husleier. Enkelte undersøkelser som måler husleieutvikling benytter enhetspriser gjerne i form av husleie per kvadratmeter. Slike enhetspriser vil påvirkes både av antall kvadratmeter og husleienivå. Enhetspriser er dermed ikke reelt sammenlignbare. I tillegg sier enhetspriser ingenting om eksterne og interne egenskaper ved boligen, noe som vil ha betydning for husleienivået.

Ved fallende renteutgifter er det grunn til å anta at leietakere, særlig de som betaler en høy leie, blir fristet til å kjøpe bolig i stedet. Dersom leietakere med kortvarige, dyre leiekontrakter trer ut av markedet uten å bli erstattet av andre leietakere, vil dette i seg selv representere en reduksjon av gjennomsnittlig leie uten at leien på spesifikke boliger nødvendigvis er redusert.

Geografisk beliggenhet

Undersøkelsene som ble omtalt i Dagens Næringsliv 27. januar 2004 er avgrenset til visse geografiske områder som Oslo, Akershus og muligens Trondheim. Oslo synes å være i en særstilling med hensyn på at særlig utleie av sokkelboliger, som er en dominerende utleiekategori på landsbasis, ikke er høyt representert. I tillegg er det profesjonelle utleiemarkedet særlig representert i Oslo. Til gjengjeld er det flere utleide sokkelboliger, men færre ekstraboliger i Akershus enn i Oslo og resten av landet. Basert på husleieobservasjoner fra Oslo og Akershus er det derfor vanskelig å trekke konklusjoner av den faktiske husleieutviklingen på landsbasis.