Hva viser leiemarkedsundersøkelsen?

I flere år har det blitt etterspurt detaljert leieprisstatistikk. Innføringen av LMU var ment å dekke noe av denne etterspørselen. Undersøkelsen viser gjennomsnittsleier og dekker hele leiemarkedet uansett hvilke kanaler leieforholdet er formidlet gjennom, og uansett hvilke relasjoner som foreligger mellom utleier og leieboer. Se resultatene i Leiemarkedsundersøkelsen .

LMU ble først gang publisert som offisiell statistikk i 2006. Undersøkelsen bygger på en pilot fra 2005, basert på et oppdrag fra Kommunal- og regionaldepartementet (KRD) og Husbanken. Piloten tok utgangspunkt i behovet for bedre og mer detaljert statistikk for leiemarkedet. For mer om denne piloten, se Leiemarkedsundersøkelsen 2005 .

Ønske om mer detaljert statistikk

En svakhet ved LMU er undersøkelsens manglende detaljeringsgrad. Den geografiske detaljeringsgraden er gitt ved publisering av gjennomsnittsleier for de seks områdene (1) Oslo med Bærum, (2) Akershus utenom Bærum, (3) Bergen, Trondheim, Stavanger og Tromsø, (4) tettsteder med 20 000 innbyggere eller flere, (5) tettsteder med 2 000-19 999 innbyggere og (6) tettsteder med 200-1 999 innbyggere samt spredtbygde strøk . Basert på denne geografiske inndelingen publiseres også gjennomsnittsleier fordelt etter kjennemerker som utleierkategori, antall rom, boligtype og bruksareal. For Oslo med Bærum publiseres det i tillegg månedlig og årlig gjennomsnittsleie per kvadratmeter fordelt etter antall rom for kontrakter som er inngått med private profesjonelle utleiere (privatpersoner og gårdselskap). Det synes imidlertid å være et utbredt ønske om leiestatistikk som omfatter mer detaljerte geografiske inndelinger, for eksempel ulike områder i de største byene i Norge.

For å kunne gi mer detaljert informasjon om leieprisene ble ideen om en leiekalkulator lansert i Leiemarkedsundersøkelsen 2005 . Tanken var at en regresjonsanalyse som separerer bidragene fra ulike forklaringsfaktorer til husleien, skulle danne bakgrunn for beregninger av estimerte husleier. Et hovedproblem med en leiekalkulator er først og fremst at boliger er et lite homogent produkt - ingen boliger er nøyaktig like. Hver utleier tilbyr med andre ord et unikt produkt. I tillegg vil egenskaper ved leietaker og relasjoner mellom leietaker og utleier være prisbestemmende i mange leieforhold, noe som vil være vanskelig å fange opp gjennom en leiekalkulator.

Vanskelig å beregne ”gjengs leie”

I henhold til husleieloven kan det under visse vilkår ”settes fram krav om at leien blir satt til gjengs leie”, og det sies i lovens forarbeider at ”gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende avtalevilkår”. Begrepet ”gjengs leie” er imidlertid vanskelig å avgrense til statistisk bruk. ”Liknende husrom” og ”avtalevilkår” er heller ikke særlig presise begrep.

I mangel av registre over husleier i løpende leieforhold må det samles inn leiedata fra et representativt utvalg av leieforhold, og gjennomsnittet må beregnes på dette grunnlaget. Den store utfordringen ved å beregne ”gjengs leie” er å identifisere og avgrense en relevant samling av ”liknende hustyper” og ”liknende avtalevilkår”. Det er for eksempel uklart for SSB hvordan begrepet ”på stedet” - som nevnt i husleielovens forarbeider - skal forstås. Hvor langt skal man gå i en geografisk avgrensning? Er bydeler innenfor Oslo et slikt ”på stedet”, eller kan man utvide den geografiske plasseringen til å gjelde hele Oslo? Fordi husleieloven og dens forarbeider er svært knapp i både definisjon og hvordan gjengs leie skal beregnes samt hvilket datagrunnlag som kreves, har SSB vært varsom med å ta stilling til hvorvidt LMU kan benyttes som kilde for gjengs leie.

Leietakere er målepopulasjonen

I LMU har vi valgt å måle leiene ved å kontakte et utvalg leietakere. Datainnsamlingen foregår ved hjelp av postale skjema og webskjema samt gjennom telefonintervju. I tillegg benyttes registerdata for kommunale boliger og studentboliger i Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim og Tromsø. Det har vist seg å være utfordrende å etablere et utvalg av leietakere. Ved å benytte det nye borettsregisteret ¹ i kombinasjon med SSBs Matrikkel - som blant annet inneholder grunneiendommer, adresser og bygninger - kan vi i større grad enn tidligere luke selveiere og andelseiere ut av trekkpopulasjonen. Likevel vil også bruttoutvalget inneholde innslag av andels- og selveiere. Andelen leietakere i nettoutvalget (besvarte skjema og telefonintervju) er om lag 70 prosent.

Leiemarkedet i Norge er preget av stor mobilitet, og mange er innom leiemarkedet kun for kort tid. Det har vist seg å være vanskelig å oppnå kontakt med leietakere over telefon, særlig de yngre som flytter ofte, og som kun har mobiltelefon. Fra og med LMU 2007 ble webskjema integrert i datafangsten som et tiltak for å nå flere leietakere.

Utleiere - alternativt utvalg?

En alternativ metode for å beregne gjennomsnittsleier kan være å kontakte utleiere. Leiemarkedet består imidlertid av en rekke forskjellige utleiere: slekt og venner, andre privatpersoner, gårdsselskap, kommuner, studentsamskipnader og arbeidsgivere. Med unntak av kommuner og studentsamskipnader er det få utleiere som kan identifiseres gjennom registre, og som i tillegg har leiedata lett tilgjengelig - for eksempel gjennom elektroniske registre. Et særtrekk ved det norske leiemarkedet er den relativt store gruppen av privatpersoner som leier ut egen bolig (hele eller deler av) eller en annen bolig de disponerer. Denne typen utleiere utgjør om lag 50 prosent av alle utleiere og er ikke tilgjengelige i registre ² . Det er i denne gruppen vi blant annet finner innslag av ”subsidierte” leieforhold gjennom slekts- eller vennskapsforhold til leietaker.

I tillegg til kommuner og studentsamskipnader, hvor vi allerede henter inn og bruker registerinformasjon, vil også enkelte store private utleiere som gårdselskap og boligbyggelag ha registerinformasjon. Det har imidlertid vist seg å være store utfordringer både med å identifisere og trekke et utvalg av denne type utleiere. Det er også problematisk å kombinere registerdata fra store private utleiere med observasjoner fra små private utleiere samlet inn gjennom LMU uten at dette skaper nye skjevheter i leiestatistikken. å avgrense datafangsten til kun store private utleiere er heller ikke tilstrekkelig. For å få helhetlig bilde av det etablerte leienivået i landet er det viktig å fange opp utleie fra både små og store private utleiere.

Annonserte krav - alternativ metode?

En del utleieboliger annonseres på ulike nettsteder og i andre medier. Slike data er raskt tilgjengelige og tilnærmet kostnadsfritt å samle inn. I utgangspunktet kan det derfor være betydelige ressurser å spare på å hente inn husleier via annonser. Data basert på annonserte krav er imidlertid produsert for andre formål enn å gi opplysninger om faktisk leienivå. De gjenspeiler i utgangspunktet kun forventet markedsleie og ferske kontrakter. Slike data vil derfor bare gi grunnlag for omtrentlige anslag.

Problemene med forventet leie kan riktignok løses ved å følge opp annonsene. Men et annet og minst like viktig problem er at boliger som formidles via annonser, neppe er et tilfeldig utvalg av alle nye leiekontrakter. Leieboliger formidlet gjennom annonser kan avvike i forhold til den eksisterende populasjonen av leieboliger. Det kan for eksempel være at annonserte boliger er begrenset til visse geografiske områder. I tillegg vil leiene i all hovedsak være fastsatt under ordinære markedsforhold. På denne måten kan det være systematiske forskjeller i leiene mellom boliger som formidles via annonser, sammenlignet med leieboliger formidlet gjennom andre kanaler.

Spørreundersøkelser som LMU gir god mulighet til å kartlegge detaljerte opplysninger om boligene, noe som ikke er like opplagt i annonser. En bolig av tilnærmet lik størrelse innenfor et avgrenset geografisk område kan ha til dels betydelige standardforskjeller. Karakteristika som oppgis i annonsene på FINN.no, er postnummer, boligareal, boligtype, antall soverom, månedlig leie og leieperiode (obligatoriske). Andre opplysninger som for eksempel depositum, etasje og diverse fasiliteter er derimot valgfrie.

Dersom annonserte leiedata fra nettsteder og andre medier skal benyttes for å utarbeide en representativ leiestatistikk, bør de korrigeres for nivå med utgangspunkt i andre datakilder som for eksempel en egen leieindeks. Annonserte leiekrav vil heller ikke gi et godt bilde på gjengs leie ettersom de gjenspeiler forventet markedsleie. Gjengs leie skal derimot bygge på løpende kontrakter.

En god måte å beregne leiepris

SSB vurderer dagens løsning med en spørreundersøkelse blant leietakere som en faglig god metode for utarbeidelse av representativ leieprisstatistikk. LMU er landsdekkende og omfatter alle løpende kontrakter og alle typer utleiekategorier. Undersøkelsen er også svært viktig for en del andre statistikkområder i SSB, som konsumprisindeksen, forbruksundersøkelsen og nasjonalregnskapet. Ulike forskere har benyttet data fra LMU i omfattende analyser og har fått bekreftet mange antakelser om blant annet prisfastsettelsen i leiemarkedet.

En vesentlig begrensning ved LMU er imidlertid at utvalgsstørrelsen ikke gjør det mulig å si noe om den geografiske variasjon i leieprisene utover de sonene som i dag inngår. En oppsplitting i flere geografiske enheter, som for eksempel soner innenfor de store byene, vil kreve et langt større utvalg.

¹ Alle landets borettslag er nå lagt inn i et felles sentralt borettsregister, slik at det i kombinasjon med Matrikkelen skal være mulig luke ut selveiere og andelseiere i etablering av utvalget. Borettsregisteret driftes av Statens kartverk.

² Ligningsmessig betraktes utleiere som leier ut fem eller flere boliger, som næringsdrivende, og leieinntekter beskattes da som næringsinntekt. Skattelister kan dermed være en mulig kilde for å identifisere noen utleiere.