Hvorfor spriker boligprisindeksene til Eiendom Norge og SSB?

Boligmarkedet spiller en viktig rolle i norsk økonomi. Utviklingen i boligprisene har blant annet stor betydning for utviklingen i husholdningenes formue, og derigjennom utviklingen i husholdningenes kjøp av varer og tjenester. Slike kjøp utgjør over halvparten av BNP Fastlands-Norge. Boligprisutviklingen er også viktig for utviklingen i boliginvesteringene. I tillegg påvirker forløpet i boligprisene generell inflasjon og finansiell stabilitet, og vil dermed kunne ha betydning for Norges Banks rentesetting.

Eiendom Norges månedlige boligprisindeks og SSBs kvartalsvise boligprisindeks måler på hver sin måte prisutviklingen på brukte boliger på landsbasis. De er begge viktige statistikker som brukes og omtales jevnlig av flere prognosemiljøer i Norge. I denne artikkelen ser vi nærmere på hvorfor disse to indeksene spriker og gir et nokså forskjellig bilde av boligprisveksten etter oljeprisfallet i 2014.

Likheter og forskjeller mellom indeksene

Det underliggende prisdatamaterialet er det samme for begge indeksene, og dette dekker om lag 70 prosent av omsetningen i boligmarkedet. Indeksene er imidlertid forskjellige når det gjelder hvordan prisutviklingen for ulike boligtyper fordelt på geografiske regioner vektes sammen. Mens Eiendom Norges boligprisindeks er basert på omsetningsvekter, det vil si verdien av alle boligtransaksjoner, er SSBs boligprisindeks basert på beholdningsvekter, det vil si verdien av alle boliger. En viktig forutsetning bak vektingen til SSBs indeks er at prisutviklingen for boliger som ikke omsettes, er den samme som prisutviklingen for boliger som omsettes.

Dersom hensikten med indeksen er å måle prisutviklingen for boliger som omsettes og kjøpes av husholdninger, vil det være relevant å bruke omsetningsvekter, slik som i Eiendom Norges indeks. Hvis hensikten med indeksen derimot er å måle prisutviklingen for husholdningenes samlede boligmasse, vil det være relevant å bruke beholdningsvekter, som i SSBs indeks.

Norges Bank bruker Eiendom Norges boligprisindeks som utgangspunkt for boligprisprognosene i Pengepolitisk rapport. Fordi vi ønsker et mål på utviklingen i boligformuen, er våre prognoser i Konjunkturtendensene basert på SSBs boligprisindeks. Ettersom boliger kan benyttes som sikkerhet for husholdningenes lån, vil utviklingen i boligformuen påvirke husholdningenes muligheter til å lånefinansiere konsum. Derfor er utviklingen i boligformuen i den makroøkonomiske modellen KVARTS basert på SSBs boligprisindeks.

Sprikende utvikling etter oljeprisfallet

De to indeksene har i perioden 1. kvartal 2003–2. kvartal 2014 vist et svært likt utviklingsmønster og således i lang tid gitt et nærmest identisk bilde av boligprisveksten i Norge. Figur 1 viser at indeksene etter 2. kvartal 2014, det vil si etter at oljeprisfallet traff norsk økonomi, har hatt en sprikende utvikling og gitt et nokså forskjellig bilde fram til toppen i 2. kvartal 2017. Eiendom Norges indeks gir om lag 5 prosentpoeng sterkere boligprisvekst enn SSBs indeks i denne perioden. Samtidig viser Eiendom Norges indeks et fall i boligprisene på om lag 0,2 prosent i perioden 4. kvartal 2016–4. kvartal 2017, mens SSBs indeks viser en vekst på om lag 0,7 prosent i samme periode. Dette utgjør en forskjell på nær 1 prosentpoeng.

For å kunne forklare dette spriket har vi beregnet en alternativ indeks med omsetningsvekter basert på prisdata fra Statistikkbanken. Figur 1 viser at den alternative indeksen med omsetningsvekter er nært sammenfallende med Eiendom Norges indeks gjennom hele perioden 1. kvartal 2011–4. kvartal 2017. Den gjenstående forskjellen mellom indeksene kan forklares med enkelte forskjeller i både metodevalg og regional inndeling. I tillegg kommer at vektene er beregnet på forskjellige tidspunkter, og at den ene er en månedsindeks og den andre en kvartalsindeks. 

Spriket mellom Eiendom Norges boligprisindeks og SSBs indeks har altså i hovedsak sammenheng med ulikt vektsett. Vi kan dermed sammenligne den alternative indeksen med SSBs indeks med beholdningsvekter for å finne hvilke regioner som bidrar mest til spriket mellom indeksene de siste tre–fire årene. I tekstboksen gir vi en nærmere redegjørelse for beregningene som ligger til grunn for denne sammenligningen.  

Store regionale prisvekstforskjeller

La oss først forklare hvorfor forskjellig vektsett kan gi opphav til sprikende utvikling mellom boligprisindeksene til Eiendom Norge og SSB. Generelt er det slik at omsetningen av boliger er større i storbyer enn hva beholdningen av boliger skulle tilsi. Dette skyldes at leiligheter, som omsettes mer enn eneboliger, er den vanligste boligtypen i storbyer. Når vi bruker omsetningsvekter i stedet for beholdningsvekter, vil storbyer derfor få en høyere vekt i boligprisindeksen for landet som helhet enn mer rurale regioner som har mindre omsetning.

Dersom boligprisene i en region stiger, vil dette kunne øke omsetningen av boliger. En vekst i regionale boligpriser kan derfor gi en større boligprisvekst for landet som helhet når vi bruker omsetningsvekter framfor beholdningsvekter. Det motsatte vil som regel gjelde ved boligprisfall. Disse effektene kan bli store dersom det er store forskjeller i boligprisutviklingen mellom regioner.

Figur 2 viser at de regionale prisvekstforskjellene har vært betydelige etter oljeprisfallet i 2014. Oslo og Bærum har opplevd klart størst prisvekst med hele 40 prosent i perioden 2. kvartal 2014–2. kvartal 2017, etterfulgt av Akershus utenom Bærum med nær 35 prosent i samme periode. Stavanger og Agder og Rogaland utenom Stavanger, områder som ble spesielt hardt rammet av konjunkturnedgangen som fulgte oljeprisfallet, har derimot opplevd et prisfall på vel 5 prosent og tilnærmet nullvekst i boligprisene i perioden 2. kvartal 2014–2. kvartal 2017.

Til sammenligning var boligprisveksten for landet som helhet om lag 20 prosent i samme periode. Oslo og Bærum opplevde også størst prisfall gjennom andre halvår i fjor på rundt 6,5 prosent.

Oslo og Bærum betyr aller mest

Figur 3 viser at forskjellen mellom den alternative indeksen og SSBs indeks med beholdningsvekter i gjennomsnittlig kvartalsvekst i perioden 2. kvartal 2014–2. kvartal 2017 på vel 0,2 prosentpoeng i all hovedsak skyldes den sterke prisøkningen i Oslo og Bærum, som har hatt en vekt på over 30 prosent av samlet omsetning av boliger. Det sterke prisfallet i Stavanger i kjølvannet av oljeprisfallet har, i motsetning til Oslo og Bærum, gitt et negativt bidrag til forskjellen i gjennomsnittlig kvartalsvekst. Dette bidraget er imidlertid lite som følge av relativt beskjeden omsetningsvekt. På grunn av høyere beholdningsvekter enn omsetningsvekter har også Hedmark og Oppland, Vestlandet utenom Bergen og Nord-Norge gitt negative bidrag på til sammen 0,1 prosentpoeng i perioden 2. kvartal 2014–2. kvartal 2017.

På samme måte, men med motsatt fortegn, kan forskjellen i gjennomsnittlig kvartalsvekst for perioden 3. og 4. kvartal 2017 på knappe –0,2 prosentpoeng i stor grad tilskrives prisutviklingen i de samme regionene. Som følge av prisfallet i Oslo og Bærum har denne regionen gitt et negativt bidrag på nær 0,5 prosentpoeng til forskjellen i gjennomsnittlig kvartalsvekst gjennom siste halvår i fjor. Samtidig har prisfallet i Hedmark og Oppland, Vestlandet utenom Bergen og Nord-Norge i tillegg til Agder og Rogaland utenom Stavanger, igjen på grunn av høyere beholdningsvekter enn omsetningsvekter, gitt positive bidrag på til sammen 0,4 prosentpoeng i samme periode.

Forskjellen i gjennomsnittlig kvartalsvekst mellom de to indeksene dobles til 0,4 prosentpoeng dersom perioden fra 2. kvartal 2014 slutter i 1. kvartal og ikke i 2. kvartal 2017. Likeledes er forskjellen i gjennomsnittlig kvartalsvekst nær –0,5 prosentpoeng når siste halvår i fjor forlenges med 2. kvartal. Denne doblingen og vel så det i forskjellen i gjennomsnittlig kvartalsvekst skyldes hovedsakelig at Oslo og Bærum, som den eneste regionen, opplevde et prisfall i 2. kvartal 2017.

Hva bør vi huske på?

Nær hele spriket mellom boligprisindeksene til Eiendom Norge og SSB siden 2. kvartal 2014 kan forklares med bruk av henholdsvis omsetningsvekter og beholdningsvekter. Med store regionale forskjeller i prisutvikling, slik vi har sett de siste årene, vil forskjellig vektsett kunne gi opphav til sprikende utvikling i de to indeksene. Dette er viktig å huske på når man skal vurdere den generelle boligprisutviklingen i Norge eller lage boligprisprognoser basert på den ene eller den andre indeksen.