Leiemarkedsundersøkelsen

Leie - Den faktiske leien på leieboligen dvs bostøtte og eventuelt andre støtteordninger til leietaker er holdt utenfor leien. Det spørres etter månedlig leie. I de tilfeller strøm og oppvarming er inkludert i leien er det ikke foretatt justeringer for dette med unntak for i de predikerte leiene (tabell 09897) der påslaget for strøm og oppvarming er ekskludert.

Bostøtte - Statlig økonomisk støtteordning som administreres av Husbanken og kommunene som kan ytes til hel eller delvis dekning av leien.

SSB-Matrikkelen - SSBs register over grunneiendommer, adresser og bygninger i Norge.

VOF - SSBs register over virksomheter og foretak i Norge.

FOB2011- Folke- og boligtelling 2011 . Benyttes som vektgrunnlag i undersøkelsen. Landsomfattende telling for å beskrive hvordan folk bor i Norge og gir informasjon om befolkningssammensetning og levekår i det norske samfunnet. I FoB2011 blir opplysningene for første gang hentet utelukkende fra ulike administrative og statistiske registre. Folke- og boligtellinger gjennomføres hvert tiende år.

Bruksareal - Det arealet av boligen som ligger innenfor ytterveggene. Kjeller og loftsarealer er en del av bruksarealet.

Antall rom - De rom som er benyttet i beregningene er antall sove- og oppholdsrom hvor kjøkken, bad og eventuelt boder er holdt utenfor. Antall rom over 8 er holdt utenfor beregningene.

Predikert leie - Sum av "pris" på de ulike kvalitetsegenskapene/karakteristika i regresjonsmodellen gitt en antagelse om at restleddet er lik 0.

Regresjonsmodell - En statistisk metode som anvendes for å analysere hvordan en avhengig variabel er forklart av et sett av forklaringsvariabler. Ved hjelp av en regresjonsmodell kartlegges og prises de ulike kvalitetsegenskapene og forbindelser mellom variable forklares og predikeres. Med en regresjonsmodell kan vi se hvordan en variabel endres (den avhengige variabelen – her husleien) når en eller flere andre variable endres, her for eksempel egenskaper ved utleieobjektet (forklaringsvariable). Med grunnlag i observerte målinger fra Leiemarkedsundersøkelsen kan man lage en matematisk funksjon som gir en sammenheng mellom husleien og dens karakteristika.

En variant av standard klassifisering av tettsteder benyttes.

Navn: Leiemarkedsundersøkelsen
Emne: Priser og prisindekser

Seksjon for prisstatistikk

Publisering på regionsnivå

Hyppighet: Årlig nivåtallsundersøkelse. Aktualitet: Den årlige statistikken publiseres ca. 1 måned etter tellingsperioden.

Ingen

Anonymiserte mikrodata er lagret i SAS datasett på Unix.

Formålet med husleiestatistikken er å kartlegge leienivået på leide boliger i Norge stratifisert på ulike segmenter av leiemarkedet. Leiemarkedsundersøkelsen har sin bakgrunn i et eksternt oppdrag og behovet for bedre og mer detaljert leiestatistikk på leiemarkedet (Stortingsmelding nr. 23, 2003-2004). Leiemarkedsundersøkelsen ble gjennomført for første gang i 2005, se Rapporter 2005/32 og videre etablert som offisiell statistikk i 2006. Leiemarkedsundersøkelsen er fra og med 2012 utvidet med publisering av mer detaljerte husleietall.

Brukere av statistikken kan være utleieaktører, leietakere og ulike interesseorganisasjoner, men også til en viss grad offentlig virksomhet (departementene m.fl.) og andre med interesse for leiemarkedet. Internt i SSB er Konsumprisindeksen, Forbruksundersøkelsen og Nasjonalregnskapet sentrale brukere. Rådatamaterialet brukes også innen analyse- og forskning i SSB.

Ikke relevant

Leiemarkedsundersøkelsen benyttes i en rekke statistikker i SSB. Rådata og resultater (ikke registerdata) benyttes i Nasjonalregnskapet , Konsumprisindeksen og i Forbruksundersøkelsen. Utvalget i KPIs månedlige husleieundersøkelse utgjør et delutvalg av utvalget i LMU.

Ingen

Ingen

Populasjonen er alle utleieboliger bosatte av private husholdninger i Norge. Kårboliger, tjenesteboliger mv. der det ikke betales leie, regnes ikke som utleieboliger. Institusjonsbolig (for eksempel aldershjem, sykehjem) regnes heller ikke som utleiebolig. Omsorgsboliger der det betales leie, skal imidlertid regnes som utleiebolig.

Data fra webskjemaer fra husholdninger utgjør grunnlaget for beregningene. Mangel på komplette registre for å identifisere leietakere eller leide/utleide boliger i Norge, gjør at det etableres en trekkpopulasjonen med størst mulig andel leietakere gjennom å koble sammen flere tilgjengelige registre. "Det Sentrale Personregisteret" kobles opp mot eieropplysninger i SSB-Matrikkelen, register over grunneiendommer, adresser og bygninger, for å luke ut selveiere. For å luke ut andelseiere og enkelte institusjoner kobles det også til opplysninger om organisasjonsformer i SSBs Virksomhets- og foretaksregister. Utvalget etableres gjennom å trekke tilfeldig på personer/adresser fra denne populasjonen av potensielle leietakere.

Bruttoutvalgsstørrelsen (personer/adresser trukket ut i utvalget - avganger) er på om lag 35 000 der de største kommunene overrepresenteres med ca. 6 700 personer/adresser. Nettoutvalget er på om lag 10 000. Påminning blir gjennomført ved hjelp av SMS og e-post. Det vil årlig trekkes et nytt utvalg som ikke overlapper med tidligere utvalg.

Datainnsamlingsperioden er i hovedsak oktober hvert år.

Det er et stort frafall i undersøkelsen, både totalt og partielt. Skjemaer med manglende verdier for leie samt inkonsistente svar (eksempelvis mellom kvm og antall rom) blir slettet. Deretter gjennomføres kontroller mot avvik fra gjennomsnittsnivåer stratifisert etter ulike segmenter av leiemarkedet. Oppgavegiverne vil ikke bli kontaktet i forbindelse med revisjon.

Det utarbeides gjennomsnittlige månedlige leienivåer og gjennomsnittlige årlige leier per kvadratmeter stratifisert på geografiske prissoner, utleiekategorier, størrelse i form av antall rom og etter leieforholdets lengde. Aggregering opp til nasjonalt leienivå skjer med vekting etter geografiske prissoner, utleiekategorier og til viss grad antall rom.

Det utarbeides også detaljerte predikerte månedlige leienivåer etter detaljerte geografiske prissoner og boligstørrelse målt som antall rom og bruksareal basert på en regresjonsmodell.

Ikke relevant

Bruk av innsamlede data fra husholdninger skjer i samsvar med krav stilt av Datatilsynet. Opplysningene blir oppbevart og eventuelt tilintetgjort på en forsvarlig måte.

Hvis du sammenligner tall fra LMU over tid er det noen forhold ved statistikken som er viktige å være klar over. Utvalget til LMU trekkes uavhengig hvert år. Sammensetningen av boliger vi måler husleiene på varierer dermed over tid. Dette gjør sammenligninger av husleienivåer fra ett år til det neste spesielt usikre, selv om usikkerheten antas å jevnes noe ut over lengre perioder.

Denne usikkerheten er mindre for de predikerte husleiene (som ligger i statistikkbankens tabell 09897). Dette er beregnede husleier for en bolig uten balkong, møblement, garasje, strøm og oppvarming. På den måten gjøres kvalitetsforskjellen på boligene i tid og rom så liten som mulig, og leiene blir dermed mer sammenlignbare. Derfor anbefaler vi å bruke disse tallene for sammenligninger av husleier over tid.

Hvis du sammenligner de predikerte husleiene over tid bør du samtidig være klar over at modellen som brukes i beregningene ikke klarer å ta høyde for alle egenskaper og leiebetingelser ved boligene som kan variere fra ett års utvalg til det neste og samtidig påvirker nivået på husleien. Den generelle boligstandarden antas å øke over tid, uten at beregningsmodellen kan fange fullt ut hvordan dette påvirker husleiene. Over lengre tidsperioder vil det derfor være rimelig å anta at noe av økningen i de predikerte husleiene kommer av at utleieboligene generelt har økt i kvalitet.

I enhver undersøkelse, både i totaltellinger og utvalgsundersøkelser, vil det forekomme svar som er feil. Feilene kan oppstå både i forbindelse med innsamlingen og under bearbeidingen.

Datainnsamlingen i denne undersøkelsen foregår ved hjelp av web selvutfyllingsskjemaer. Målefeil kan forekomme ved at intervjupersonene avgir feil svar som kan skyldes vansker med å anslå verdiene man spør om. I denne undersøkelsen er det blant annet spørsmål om boligens bruksareal som erfaringsmessig er et komplisert spørsmål. På dette spørsmålet må man regne med at enkelte har hatt problemer med å svare nøyaktig og at man har fått en del unøyaktige svar.

Ved selvutfyllingsskjema har man liten kontroll med selve utfyllingen. Vi vet ikke hvem som krysser av, hvem som er til stede, og hvilke vurderinger som blir tatt.

Frafall: Data innhentes gjennom webskjemaer. Det er et stort frafall i undersøkelsen. Frafallet i undersøkelsen skyldes først og fremst problemer med å komme i kontakt med referansepersonen. "Nekter å være med" er ikke noe stort problem i denne undersøkelsen. På grunn av omlegging av datafangsten i 2013 er andelen eldre i utvalget, som er en relativt liten gruppe på leiemarkedet, noe lavere sammenlignet med tidligere år.

Totalt og partielt frafall imputeres ikke.

Skjevhet: Det eksisterer ikke noe fullstendig register over utleieboliger eller leietakere i Norge. Med andre ord finnes det ikke et fullstendig register over populasjonen, som utvalget kan trekkes direkte fra. Dette reduserer også muligheten for å kontrollere at det utvalget som trekkes er representativt i forhold til populasjonen.

Man vet at leieandelen er høy blant unge. Et kriterium for å være inkludert i trekkegrunnlaget er at faktisk bosted er sammenfallende med registrert bosted. For en betydelig del i aldersgruppen 20-29 år, særlig studenter, er det imidlertid vanlig at man unnlater å melde flytting slik at faktisk bosted dermed avviker fra registrert bosted. Dette resulterer i at en viktig gruppe leietakere faller bort fra trekkegrunnlaget. I LMU 2005 ble det ikke gjennomført spesielle trekkerutiner for denne aldersgruppen og gruppen ble noe underrepresentert i utvalget. Ettersom leieandelen er høy blant de unge og svarsannsynligheten blant unge også viser seg å være lavere enn blant eldre, ble det i 2006 og 2007 valgt å trekke et ekstrautvalg blant unge for å øke sjansen for å nå denne gruppen. FOB2001 gir opplysninger om aldersfordelingen for leietakere og justert med tall for studenter gir dette en andel leietakere i aldersgruppen 20-29 år i populasjonen på 38,7 prosent.

SSB har valgt å overrepresentere de største kommunene ettersom dette muliggjør publisering av mer detaljerte leieestimater. Utvalgsskjevheter på geografiske områder blir korrigert vha populasjonsandeler på FOB2011.

Undersøkelsen viser stor variasjon i leienivåene og gjennomsnittsleiene kan være preget av til dels store standardavvik som gjør at gjennomsnittsleiene må tolkes med viss varsomhet. Flere estimerte gjennomsnittsleier er ikke offentliggjort på grunn av for høy usikkerhet i estimatene. De estimerte månedlige gjennomsnittsleiene og de gjennomsnittlige årlige leiene pr kvm er publisert ut fra en forutsetning at man med 95 prosent sikkerhet kan påstå at den faktiske gjennomsnittlige leien ligger innenfor 10 prosent fra den publiserte gjennomsnittsverdien.

Å predikere leier i et svært heterogent leiemarked basert på en regresjonsmodell vil bety usikkerhet i leieestimatene og resultatene av en statistisk modell vil alltid være noe usikre. En modell klarer ikke å fange opp alle faktorer som er med å påvirke leienivået. Regresjonsmodellen bak de predikerte månedlige leienivåene forklarer om lag 63 prosent, målt i form av justert R 2 , av variasjonen i leiene. Dette må anses som et robust resultat gitt heterogeniteten i leiemarkedet. Forklaringsvariablene i modellen opptrer med forventede fortegn og størrelser.

Det etterspørres faktisk månedlig leie på leiebolig. På grunn av ulike bostøtteordninger kan den faktiske leien på boligen og hva man faktisk betaler som leieboer avvike (Brutto- vs. nettoleie). I hvilken grad leietaker oppgir den faktiske leien på boligen er usikkert. Det antas likevel at bostøtteordninger er mest vanlig blant kommunale utleieboliger og i disse tilfellene er dette til dels blitt kontrollert for. I hvilken grad det er avvik for andre leieboligtyper er ukjent.

For å unngå å innføre eventuelle nye skjevheter i utvalget, er ingen justeringer gjort for leier som inneholder strøm og/eller oppvarming. Ca 80 % av hovedutvalget har ikke strøm inkludert i leien mens om lag 70 % av hovedutvalget har ikke oppvarming inkludert.

Ikke relevant