Det finnes flere modeller som tar sikte på å estimere sammenhengen mellom boligpriser og fundamentale forklaringsvariabler for Norge, men på nasjonalt nivå. Vi vil bruke estimeringsrammeverket og estimater fra analyser gjort på nasjonalt nivå (Anundsen, 2019) for å se på priseffektene på regionalt nivå.
Vi framskriver regionale boligpriser ved hjelp av den estimerte sammenhengen mellom prisendringer og endringer i boligmasse, befolkning, disponibel inntekt, rente og kapitalskatt, og regionale data for disse variablene. Data kommer fra SSBs statistikkbank, og er enten for kommuner, fylker eller hele landet, avhengig av tilgjengelighet. Framskrevet befolkning baserer seg på SSBs regionale befolkningsframskrivinger, mens andre forklaringsvariabler blir framskrevet basert på observert vekst eller enkle antakelser. Regionfordelingen følger SSBs økonomiske regioner, med 85 regioner nasjonalt.
I grunnscenarioet antar vi at boligbygging relativt til befolkningsveksten vil fortsette som den har gjort i årene 2011-2020. I dette scenarioet vil boligprisen i medianregionen, målt i reelle priser, falle svakt frem til 2025, for så å stige langsomt mot 2040. Det er stor variasjon mellom regionene, fra en nedgang på nesten 40 prosent på det minste, til over dobling av prisen i Oslo.
Deretter ser vi på virkningen av boligbygging på regionale priser ved å anta to forskjellige scenarioer for økning i boligbyggingen utover framskrevet normal utbyggingstakt. Begge scenarioene antar at boligbyggingen øker med omtrent 20 prosent relativt til grunnscenarioet, men fordelingen av bygging mellom regionene er forskjellig. Scenario 1, der boligbyggingen økes med 0,1 prosentpoeng av eksisterende boligmasse i hvert år i framskrivingsperioden, gir en konsistent nedgang i prisene for alle regioner relativt til grunnscenarioet. Regioner med høy prisvekst i utgangspunktet får størst reduksjon i framskrevne priser, med en nedgang i region Oslo på 13,8 prosentpoeng i 2040.
Scenario 2, der boligbyggingen er 1,2 ganger boligbyggingen i grunnscenarioet for hver region og hvert år, gir større variasjon i priseffektene, og prisfallene relativt til grunnscenarioet henger mindre tett sammen med framskrevet prisvekst fordi framskrevet boligbygging varier mye mellom regionene. Flere av regionene med størst prisreduksjon i dette scenarioet har framskrevet boligprisvekst nær medianvekst. Noen regioner blir knapt påvirket av dette scenarioet, da det nesten ikke er framskrevet boligbygging i disse regionene i utgangspunktet.
Rundt halvparten av regionene vi undersøker i våre framskrivinger har nedgang eller stillstand i de reelle boligprisene frem mot 2040. Regionene med lav prisvekst er i gjennomsnitt betraktelig mindre i folketall enn regionene med høyere prisvekst. Oslo skiller seg ut med klart sterkest prisvekst i framskrivingene. Ingen av de to scenarioene for økt boligbygging har veldig kraftig effekt på boligprisene i Oslo.
De framskrevne prisene avhenger av antakelsene i modellen, som vi diskuterer. Resultatene må antas å være sensitive for fremtidige endringer i regional lønnsvekst, samt renteendringer, som vi ikke modellerer.