Renteutgiftene redusert tross økt boliggjeld

Økte boligpriser og medfølgende lånekostnader for husholdningene har de senere årene skapt bekymring. Samtidig har lånerenten knyttet til bolig vært historisk lav og stabil den siste tiden. Redusert rente gir isolert sett lavere lånekostnader. Samtidig kan lav rente innebære mer lån fordi det blir billigere å låne penger. Hvilken av disse to motstridende effektene har hatt størst påvirkning på husholdningenes boliglånskostnader og hvorfor? Ved hjelp av bankdata skal vi belyse hvordan husholdningenes rentekostnader har endret seg fra starten av 2012 og frem til midten av 2018.

Låneveksten overgår prisveksten

I hovedsak er det banker og kredittforetak som gir lån med pant i bolig til husholdninger som ønsker å kjøpe bolig. De fleste husholdninger har boliglån som den største delen av sin gjeld. Nedbetaling av boliglån utgjør dermed en stor andel av de månedlige utgiftene. I 1. kvartal 2012 hadde husholdninger tatt opp boliglån tilsvarende 1 860 milliarder kroner. Dette utgjorde i gjennomsnitt 828 000 kroner i lån for hver enkelt husholdning. Skrur vi klokken frem til midten av 2018, er de tilsvarende tallene 2 787 milliarder kroner og 1 177 000 kroner. Med andre ord har den totale lånegjelden med pant i bolig steget 50 prosent nominelt i perioden sett under ett.

Samtidig har også boligene som husholdningene kjøper, steget i verdi. Dette påvirker naturlig nok økningen i lånegjelden beskrevet over. Likevel har ikke veksten i boligprisene vært like kraftig som låneveksten, noe figur 1 illustrerer godt. Her sammenligner vi boligpris- og låneveksten i samme periode. Vi ser at låneveksten er vesentlig sterkere enn prisveksten for boliger. Boligprisene steg i perioden nesten 33 prosent. Prisveksten var altså 17 prosentpoeng lavere enn den totale låneveksten. Dette kan bety at noen husholdninger har fått flere kroner i gjeld i perioden enn de har fått i økt egenkapital gjennom høyere verdi på boligen sin.

Gjeldsveksten kan ha mange forklaringer

En nærliggende forklaring når låneveksten overgår prisveksten på boliger er at husholdningene låner en større andel av boligens verdi enn tidligere. Dette fører til en høyere belåningsgrad og kan gjøre husholdningene mer sårbare hvis boligprisene skulle falle. Denne belåningsgraden kan øke ved at nye boligkjøpere velger å låne en større andel av boligverdien eller ved at eksisterende boligeiere velger å ta opp mer lån med sikkerhet i boligen. Det sistnevnte med å ta opp mer lån, også kalt refinansiere, har vært i medienes søkelys flere ganger de siste årene. Hensikten med refinansiering kan være å pusse opp boligen, investere i andre objekter eller øke sitt daglige forbruk. Refinansiering kan føre til at lånegjelden på eksisterende boliglån øker parallelt med prisveksten hvis man kontinuerlig benytter seg av muligheten til å låne opp mot maksimal belåningsgrad. En forutsetning er at husholdningen tilfredsstiller lånekravene fra banken.

En annen aktuell forklaring kan være at flere nå enn før velger å flytte eller etablere seg i områder med dyre boliger. Altså at veksten i boliginvesteringer skjer der hvor prisene allerede er høye eller stiger sterkt. Prisnivået i og ved store byer er ofte ganske ulikt prisene i mer landlige områder. En prisvekst på 33 prosent vil gi kjøperen et ulikt lånebehov om boligen opprinnelig kostet 5 millioner kroner sammenlignet med om den kostet 2 millioner kroner. Den dyrere boligen vil koste 6,65 millioner etter en prisvekst på 33 prosent, mens den rimeligere vil koste 2,66 millioner. Den dyre boligen stiger altså med nesten 1 million kroner mer enn den rimelige. Denne økte prisen må dekkes inn ved kjøp med enten mer egenkapital, større boliglån eller ofte begge deler.

Boliginvesteringene til husholdningene i nasjonalregnskapet gir et bilde med vekst som i stor grad sammenfaller med gjeldsveksten. I 1. kvartal 2012 investerte husholdningene for til sammen 32 milliarder kroner i boliger. Investeringene steg deretter og toppet ut på 50 milliarder kroner i 1.-3. kvartal 2017. På dette tidspunktet hadde boliginvesteringene steget mer enn gjelden, og vesentlig mer enn prisene. Etter noe nedgang de siste kvartalene i perioden var boliginvesteringene 46 prosent større i 2. kvartal 2018 sammenlignet med 1. kvartal 2012. Investeringene gir en pekepinn på at husholdningene har økt sin pengebruk på boliger, som igjen knytter opp store fremtidige kostnader i form av renter og avdrag.

Historisk lavt rentenivå

Samtidig som boligprisene og lånegjelden har steget til nye høyder, har rentenivået sunket til et stadig lavere nivå. Ved utgangen av 1. kvartal 2012 var utlånsrenten til husholdningene på 4,12 prosent i snitt. På samme tidspunkt var styringsrenten til Norges Bank på 1,5 prosent. Figur 2 viser at både utlåns- og styringsrenten i løpet av de neste årene gikk jevnt nedover og flatet ut på det laveste nivået så langt i midten av 2018. Da var utlånsrenten til husholdningene kommet ned i 2,45 prosent, mens styringsrenten var på 0,5 prosent. Et like lavt rentenivå er ikke registrert tidligere i statistikkene og gjør at det er historisk billig for husholdningene å låne penger til boligkjøp.

En redusert rente gir lavere lånekostnader. Dette gir igjen mulighet for å ta opp mer lån, benytte de sparte lånekostnadene til å betale ned mer gjeld eller til å øke konsumet av andre varer og tjenester. Eksempelvis ville et boliglån på 1 million kroner påført en husholdning årlige rentekostnader på 41 200 kroner gitt renten i 1. kvartal 2012. Tilsvarende årlig rentekostnad med renten i 2. kvartal 2018 ville vært på 24 500 kroner. En husholdning sparer dermed nominelt 16 700 kroner grunnet den lavere renten som kan benyttes til sparing, konsum eller andre formål.

Vekst i husholdningenes inntekter

I tillegg til lavere rente som reduserer lånekostnader for husholdningene, har også husholdningenes inntekter steget i perioden vi undersøker. Ved starten av perioden, i 2012, hadde en gjennomsnittlig husholdning 698 500 kroner i samlet inntekt. Tabell 1 viser det positive bildet av husholdningenes inntektsutvikling. Siste tilgjengelig årgang, 2017, viser at den samlede inntekten per husholdning har steget til 810 300 kroner. Den samlede inntekten til en husholdning har altså steget med 16 prosent samtidig som renten har falt. En høyere samlet inntekt øker låneevnen og kan dermed føre til større låneopptak, økt forbruk eller begge deler.

Tabell 1. Samlet inntekt, husholdninger ekskl. studenter mv.

Til tabellen

De fleste i stand til å klare den økte gjelden

Vi ser at en gjennomsnittlig husholdning i midten av 2018 har økt boliglånet med 42 prosent sammenlignet med 1. kvartal 2012. Økningen tilsvarer ikke den prosentvise veksten i den totale lånegjelden. Dette skyldes at antallet husholdninger har steget i perioden. Dermed blir den totale lånegjelden fordelt på flere husholdninger, som igjen bidrar til at den gjennomsnittlige låneveksten reduseres. Den gjennomsnittlige husholdningen hadde i 1. kvartal 2012 lånegjeld med pant i bolig tilsvarende 828 000 kroner. Denne gjelden vokste til 1 177 000 kroner per husholdning i midten i 2018.

Lånerenten en husholdning må ut med for å betale ned boliglånet er i samme tidsrom gått ned med 1,67 prosentpoeng. Dette medfører reduserte rentekostnader per krone lånt og styrker betjeningsevnen til husholdningene. I utgangspunktet med renten i 1. kvartal 2012 lagt til grunn, betalte husholdninger 34 100 kroner i rentekostnader for et gjennomsnittlig boliglån. Etter rentenedgangen og på tross av gjeldsveksten falt årlige rentekostnader til 28 800 kroner for et gjennomsnittlig boliglån i midten av 2018. Samtidig har den samlede inntekten en husholdning kan benytte til å nedbetale boliglån, økt med 16 prosent.

Så selv om lånegjelden vist i figur 3 har steget markant i årene mellom 2012 og 2018, har den reduserte lånerenten større effekt enn hva den økte gjelden gir. Resultatet er derfor at en husholdning i snitt har lavere rentekostnader i midten av 2018 enn i begynnelsen av 2012, selv om lånegjelden er økt. Samtidig vil summen av renter og avdrag samlet sett være større enn i 2012, slik at husholdningene har mer å betale totalt for å bli kvitt gjelden. Det er altså to positive faktorer, lavere rente og høyere inntekt, og én negativ, høyere boliggjeld, som fører til endret økonomi for husholdningene.

Noen utsatte grupper likevel

Selv om det totalt sett ser bra ut for den gjennomsnittlige utviklingen i betjeningsevnen til husholdningene, kan det ligge store forskjeller bak tallene. I flere av de store byene, hvor prisnivået på boliger er mye høyere enn landsgjennomsnittet, vil det trolig være en større lånegjeld per husholdning enn i landet sett under ett. Samtidig er det i byene mange unge bosetter seg. Unge i etableringsfasen har ikke nødvendigvis den samme samlede inntekten eller de oppsparte midlene som deres foreldregenerasjon har. For de unge som i tillegg er uten en partner å dele utgiftene med, kan det virke svært vrient å komme inn på boligmarkedet i de større byene. Skulle man likevel klare å kjøpe bolig i et område med høyt prisnivå, vil man trolig kunne ha en vesentlig større gjeldsgrad enn snittet og dermed høyere risiko ved en eventuell renteøkning.

Et annet moment er at det gjennomsnittlige antallet personer i husholdninger er gått ned i alle fylker med unntak av Oslo i perioden. Det kan isolert sett gi lavere samlet inntekt hvis denne nedgangen betyr at færre personer i husholdningen bidrar til den samlede inntekten. Et godt eksempel er skilsmisse/samlivsbrudd hvor en husholdning splittes i to, men hvor hver av partene fortsatt kan ønske å eie egen bolig fremfor å leie. Har paret i tillegg felles barn, kan betjeningsevnen svekkes kraftig når en person med sin inntekt skal dekke et lån sammenlignet med to inntekter før samlivsbruddet.

Hva bringer fremtiden?

Nedgangen i lånerenten senket altså rentekostnadene for en husholdning, selv om lånegjelden økte markant i perioden 2012-2018. Tar vi også med husholdningenes samlede inntektsvekst, er betjeningsevnen ytterligere styrket i løpet av disse årene. Likevel er det noen utsatte grupper som trolig har fått en svekket betjeningsevne i perioden gitt deres utgangspunkt for kjøp i boligmarkedet. Noen steder i landet er prisene nå så høye at det å komme inn på boligmarkedet vil kreve hjelp av foreldre, langvarig sparing eller høy samlet inntekt.

Norges Bank har høsten 2018 satt opp styringsrenten til 0,75 prosent fra tidligere 0,5. Samtidig er det signalisert ytterligere renteøkninger i tiden som kommer. SSBs konjunkturtendenser spår til sammen fem renteøkninger i årene 2019-2021. Er disse økningene lik den i september, 0,25 prosentpoeng, vil styringsrenten i 2021 være på 2 prosent. Dette vil føre til økt lånerente for husholdningene og dermed større rentekostnader på en lånegjeld som økte da renten gikk motsatt vei. Hvordan dette vil påvirke boligprisene og husholdningenes evne til å betjene sine lån, blir interessant å følge fremover. For husholdninger med høy gjeldsgrad og presset betjeningsevne kan det bli magre tider.