Data fra skattemeldingen som nå er tilrettelagt på en ny måte gir oss mulighet til å se på verdien av hver enkelt bolig eid av personlige skatteytere, samt skille mellom primær- og sekundærboliger. Dette viser at boliger i Oslo og Bærum eid av personlige skattytere i 2018 hadde en median verdi på henholdsvis 4,64 og 6,51 millioner kroner. Det er henholdsvis 2,12 og 2,61 millioner kroner, eller 85 og 67 prosent, mer enn i 2010. På nasjonal basis var derimot median verdi i 2018 på 3,10 millioner kroner, opp 1,03 millioner kroner eller 50 prosent fra 2010. 

Endring i median boligverdi i en gitt region for en periode, gir her uttrykk for formuesendringen en typisk personlig eier av bolig i regionen kan ha fått av å eie boligen (før eventuell skatt). For tall på kvartalsvis eller årlig utvikling i regionale gjennomsnittlige kvadratmeterpriser, henvises det til Prisindeks for brukte boliger. Denne indeksen er representativ for utviklingen for ulike boligtyper, det være seg enebolig, småhus eller blokkleilighet. I tillegg dekker den hele boligmassen, og ikke kun primær- og sekundærboliger i personlig eie, slik som avgrenset i denne artikkelen. 

Bærum troner på topp i 2018 av kommunene med de mest verdifulle personlig eide boligene, målt ved både snitt og median. Boligene i Oslo er de åttende mest verdifulle ved medianen og de fjerde ved snittet. Med dette skiller Oslo seg klart ut nasjonalt ved at gjennomsnittsboligen er verdt 22 prosent mer enn medianboligen, hvilket indikerer at et mindretall av boligene er verdt mye mer enn en «typisk» bolig i kommunen. Boligverdiene i bydel Frogner og Nordstrand er på linje med Bærum for eksempel. Forskjellen i den typiske boligverdien mellom Oslo og Bærum har sammenheng med større andel av mindre leiligheter blant boligene i Oslo, og større andel arealrike eneboliger i Bærum. I 2018 utgjorde eneboliger og småhus snaut 57 prosent av boligene i Bærum, med en median størrelse (primærrom) på henholdsvis 186 og 134 kvadratmeter. Vel 77 prosent av boligene i Oslo bestod av leiligheter, med en median størrelse på 66 kvadratmeter.

For første gang kan vi telle antall sekundærboliger i personlig eie i formuesstatistikken. Medianverdi av Primærboligen er den boligen der skattyter har sitt hjem ved årets utgang. Skattyters folkeregistrerte adresse ved utgangen av inntektsåret legges til grunn, forutsatt at registreringen er korrekt. i Oslo og Bærum økte med henholdsvis 5 og 7 prosentpoeng mer enn Sekundærbolig er all annen boligeiendom som er omfattet av reglene for formuesverdsetting i sktl. § 4-10 første til fjerde ledd. Dette gjelder for eksempel pendlerbolig, utleiebolig og boligeiendom som benyttes som fritidsbolig. Som sekundærbolig regnes også bolig som eieren har flyttet ut av før inntektsårets utgang på grunn av samlivsbrudd, se FIN 11. april 2011 i Utv. 2011/603. Er boligen eid både som primær- og sekundærbolig ved flere eierforhold, vil den innbyrdes fordelingen av eierandelene som primær- og sekundærbolig bestemme klassifiseringen i denne statistikken. Ved lik eierandel settes primærbolig. I 2018 gjaldt dette i overkant av 24 900 boliger, hvorav vel 22 200 boliger ble satt til primærbolig ved denne tilnærmingen. i kommunene i perioden, mens sekundærboligene økte med 1 prosentpoeng mer enn primærboligene for personlig eide boliger i landet under ett. Sekundærboligene utgjorde 17,0 prosent av alle personlig eide boliger i Oslo i 2018, mot 13,5 prosent på nasjonal basis. Økningen fra 2010 i disse andelene i Oslo og nasjonalt har vært på henholdsvis 0,6 og 0,7 prosentpoeng.  

Denne statistikken er begrenset til helårsboliger som er rapportert i skattemeldingen til personlige skattytere. Datagrunnlaget inkluderer altså skattemessige primær- og sekundærboliger (boligeiendom), men ikke fritidseiendom. Videre inngår heller ikke våningshus og boliger eid upersonlig i aksjeselskaper. Fraværet av våningshus kan ha stor betydning for antallet primærboliger i mindre kommuner med mye jordbruksnæring.

Boliger i flerboligbygg er ikke inkludert i datagrunnlaget da den skattemessige verdien på delen av bygget som er klassifisert som sekundærbolig ofte består av en sammenslåing av flere boenheter samt næringsenhet(er). Dette gjør disse eierforholdene lite sammenlignbare med øvrige sekundærboliger. Et grovt anslag for 2018 er at avgrensningen utelater i underkant av 800 slike bygg med et ukjent (ut fra skattemeldingsdataene) antall useksjonerte boenheter. Omtrent 160 av disse byggene befinner seg i Oslo kommune, og 150 og 70 i henholdsvis Bergen og Trondheim.

Formuesverdiene av boligeiendom blir satt av Skatteetaten hvert år basert på Statistisk sentralbyrås (SSB) metode for å beregne markedsverdier for boliger i Norge. Modellen bygger på historiske omsetningsdata, og anslår verdier basert på beliggenhet, areal, byggeår og type bolig. SSB har siden 2010 gjort sammenligninger mellom beregnede boligverdier fra modellen og observerte priser i markedet. Dette har vist at 75 prosent av de estimerte boligverdiene treffer i intervallet +/- 20 prosent av observerte priser, hvis en ser på alle boligtypene og for hele landet samlet. Kun en liten andel av boligmassen under- eller overestimeres kraftig. For en mer grundig diskusjon av svakheter med modellen, vises det til Notater 2020/9 (SSB).

I skattemeldingen kan eierne av boligeiendom få endret formuesverdiene hvis den beregnede skattemessige formuesverdien av boligen overstiger henholdsvis 25 og 90 (2018-regler) prosent av den dokumenterte markedsverdien for primær- og sekundærboliger (sikkerhetsventil).

Byks i boligverdiene i nærkommunene til Oslo siden 2010

I tillegg til boligene eid i Oslo og Bærum, skjøt også medianverdien av boligene på personlig hånd i været i nabokommunene Asker, Oppegård, Frogn, Ås, Rælingen, Nittedal, Nesodden, Skedsmo, Ski og Lørenskog. Boligverdiene i disse kommunene økte mellom 2,3 og 1,8 millioner kroner i åtteårsperioden, og den prosentvise veksten for boligene var størst i Rælingen, Oppegård, Nittedal og Skedsmo (henholdsvis 78, 71, 70 og 70 prosent), og minst i Lørenskog og Nesodden (58 og 55 prosent). Veksten var godt over nasjonalt nivå i kommunene i perioden, og medianverdiene i disse kommunene lå fra 103 (Asker) til 39 prosent (Rælingen) over den nasjonale medianen i 2018.  

Boligverdiene i Tromsø, Stavanger, Trondheim, Sandnes og Bergen trekker også opp median nasjonalt i 2018

Tromsø og Bodø skiller seg ut ved å være de eneste nordnorske kommunene med høyere median boligverdier enn nasjonalt; henholdsvis 29 og 12 prosent over. Videre ligger Trondheim og Malvik i Trøndelag godt over den nasjonale medianen i 2018 - henholdsvis 17 og 26 prosent. Veksten i Bodø, Tromsø og Trondheim har siden 2010 vært henholdsvis 5, 3 og 2 prosentpoeng større enn nasjonal vekst.

Personlig eide boliger i rogalandskommunene Randaberg, Sandnes og Sola har hatt relativt lav vekst i verdiene siden 2010 med 18 til 20 prosent. I Stavanger har veksten i perioden vært enda svakere, 10 prosent, hele 40 prosentpoeng svakere enn nasjonalt. Utviklingen for disse kommunene i perioden 2013-2016 kan nok i stor grad forklares av ettervirkninger i boligmarkedet av oljekrisen. Men siden nivået på boligverdiene i disse vestlandskommunene var blant landets høyeste i 2010, var nivået stadig høyt i 2018, selv om verdiene for boligene i Oslo og flere av nærkommunene til Oslo har løpt fra disse i perioden.

Kommunene Askøy, Fjell og Bergen har høyest medianverdier av kommunene i Hordaland i 2018, og 14 prosent høyere enn nasjonalt. Mens medianen har økt 41 prosent i Bergen i åtteårsperioden, er den økt 34 og 24 prosent i henholdsvis Askøy og Fjell. Dette er for samtlige tre kommuner godt under nasjonal vekst samme tid.

Lavest boligverdier i distriktskommunene i Nord-Norge

Kartet under illustrerer at en betydelig andel av kommunene i Nord-Norge har de laveste boligverdiene. 20 av 24 kommuner i Troms, 15 av 19 i Finnmark, og 33 av 44 i Nordland, hadde boligverdier i 2018 under 60 prosent av nasjonal median. Det samme gjaldt 14 av 22 kommuner i Hedmark, 12 av 18 i Telemark, og 15 av 26 kommuner i Oppland. Også mange trønderske kommuner hadde lave boligverdier - 29 av 48 i 2018. Ingen av kommunene i Østfold, Vestfold og Akershus hadde så lav medianverdi for personlig eide boliger dette året.

Figur 1. Median markedsverdi av bolig etter kommune. 2018

Høyest konsentrasjon av sekundærboliger nært bysentrum

Andelen sekundærboliger varierer mye mellom forskjellige bydeler i Norges største byer. I sentrumsnære bydeler som Storhaug i Stavanger og Bergenhus i Bergen finner vi at sekundærboliger utgjør i overkant av 25 prosent av boligene i 2018. Dette står i kontrast til bydeler som Madla (Stavanger) og Fyllingsdalen (Bergen) hvor andelen sekundærboliger utgjør henholdsvis 7 og 4 prosent av boligene i personlig eierskap.

En finner et liknende mønster i Oslo hvor Frogner, St. Hanshaugen, Grünerløkka og Gamle Oslo har størst andel sekundærboliger (henholdsvis 33, 30, 24 og 22 prosent i 2018). Mens i de tre bydelene Østensjø, Nordstrand og Grorud utgjør sekundærboligene kun 8 prosent av alle boligene i 2018. Også de mer sentrumsnære bydelene Østbyen og Midtbyen i Trondheim hadde relativt stor tetthet av sekundærboliger i 2018, henholdsvis 15 og 14 prosent. Kun 5 prosent av personlig eide boliger i bydelen Heimdal var sekundærboliger.

Oppdragsgiver: Kommunal- og moderniseringsdepartementet,