Eiendomsomsetning

Navn: Eiendomsomsetning
Emne: Bygg, bolig og eiendom

Seksjon for eiendoms-, areal- og primærnæringsstatistikk

Statistikken publiseres på fylkes- og kommunenivå.

Statistikken utkommer fire ganger i året med kvartalsvise resultater. Foreløpige tall publiseres vanligvis 6 uker etter siste aktuelle kvartal. Endelige tall kommer vanligvis etter 32 uker. Forskjellen mellom foreløpige og endelige tall er på under én prosent.

Det er ellers verdt å merke seg at statistikken tar utgangspunkt i tinglysingstidspunktet. Det kan gå både uker og måneder fra en eiendom blir solgt til omsetningen tinglyses. Fram til midten av 1990-årene ble det samlet inn opplysninger om dette etterslepet, og da ble ca. 65 prosent av omsetningene omsatt i det kvartalet de ble tinglyst. Sammenlikning med data fra finn.no i 2016 viste at omsetningene i gjennomsnitt ble tinglyst ca. 2-3. md. etter at kjøpekontrakt ble underskrevet, men at det er store forskjeller.

SSB lagrer innsamlede og reviderte data på en sikker måte, i tråd med gjeldende lovverk for databehandling.

SSB kan gi tilgang til datagrunnlaget (avidentifiserte eller anonymiserte mikrodata) som statistikken bygger på, til forskere og til offentlige myndigheter for utarbeiding av statistiske resultater og analyser. Tilgang kan gis etter søknad og på vilkår. Se mer om dette på Tilgang til data fra SSB.

Statistikken skal gi en løpende oversikt over omsetningen av fast eiendom i Norge. Med dagens detaljeringsgrad går statistikken tilbake til 1991, og med mindre detaljeringsgrad helt tilbake til 1836. Statistikk mangler for årene 1981-1983.

Fra 1. kvartal 2017 omfatter statistikken også tinglyst omsetning av boliger borettslag.

Statistikken brukes av offentlige institusjoner, eiendomsmeglere, media og privatpersoner.

Ingen eksterne brukere har tilgang til statistikk før statistikken er publisert kl. 08.00 på ssb.no etter varsling minst tre måneder før i statistikkalenderen. Dette er et av de viktigste prinsippene i SSB for å sikre lik behandling av brukerne.

Statistisk sentralbyrå har siden 1991 utarbeidet en egen boligprisindeks med formål å gi en løpende prisstatistikk for boligmarkedet. Indeksen publiseres kvartalsvis for regionene (sonene) Oslo og Bærum, resten av Akershus, Stavanger, Bergen og Trondheim samt resten av landet. Boligene inndeles i enebolig, småhus og blokkleilighet, og det skilles mellom eierformene selveierbolig og borettslagsbolig.

Det utarbeides årlig en statistikk over tinglyst omsetning av landbrukseiendommer. Denne statistikken tar utgangspunkt i det som er definert som landbrukseiendommer i Landbruksregisteret, som blir driftet av Landbruksdirektoratet. Deretter blir opplysninger om tinglyst omsetning koblet til. I den ordinære eiendomsomsetningsstatistikken er det opplysninger gitt på skjøtet om hva som er formålet med eiendommen, som er utgangspunktet for at eiendommen blir karakterisert som landbrukseiendom. Det er noe avvik mellom disse to statistikkene.

Statistikken utvikles, utarbeides og formidles med hjemmel i lov av 21. juni 2019 nr. 32 om offisiell statistikk og Statistisk sentralbyrå (statistikkloven, lovdata.no).

Statistikken omfatter alle tinglyste omsetninger (overdragelser) av fast eiendom. Fra 2017 omfatter den også omsetning av boliger i borettslag. Med omsetning menes ikke bare et reelt salg av en eiendom. Foruten vanlig fritt salg og tvangsauksjon inngår i omsetning også gaveoverføring, ekspropriasjon, skifteoppgjør, uskiftebevilling og annen hjemmelsoverføring. Sistnevnte kan være en tinglyst overføring av hjemmel i forbindelse med endring av organisasjonsform.

Tre typer av fast eiendom inngår:

• Grunneiendom er eiendom som er avgrenset ved eiendomsgrenser på jordoverflaten og som strekker seg så langt loddrett nedover i grunnen og oppover i lufta som privat eiendomsrett rekker etter alminnelige regler.
• Festegrunn er del av grunneiendom som noen har festerett til, dvs. har en langvarig bruksrett til gjennom leie.
• Eierseksjon er en sameieandel i en bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter på eiendommen.

Fast eiendom kan omsettes uten at det skjer tinglysing, men dette er uvanlig. Omsetning av aksjebolig inngår heller ikke i statistikken. For aksjeselskap vil en del eiendommer skifte eier som følge av aksjesalg. Disse eiendomsomsetningene blir ikke fanget opp i statistikken.

I enkelte tilfeller kan én omsetning omfatte flere boliger/fritidsboliger, f.eks. eiendom med utleieboliger.

Statistikken er basert på opplysninger fra Grunnboka og Matrikkelen som koples sammen. Fra og med 2004 startet Kartverket gradvis med å overføre ansvaret for tinglysingen fra de lokale tingrettene, det vil si oppdateringen av Grunnboka med hensyn til salg, heftelser og pantsettelse i fast eiendom. I oktober 2007 var hele ansvaret overført til Statens Kartverk.

Statistikken er en totaltelling av alle tinglyste omsetninger av fast eiendom og boliger i borettslag (sistnevnte fra og med 2017)

Data fra grunnboka hentes via API til Statistisk sentralbyrå ved behov. SSB har en egen kopi av Matrikkelen, som oppdateres fortløpende.

Med editering mener vi kontroll, gransking og endring av data.

Det blir utført maskinelle feilkontroller for å avdekke mangler, feil, ekstreme verdier og inkonsistens i dataene. Rettinger gjøres ved å hente inn tilleggsopplysninger fra Matrikkelen.

Det gjøres for det meste bare opptellinger av antall omsetninger med bestemte egenskaper, f.eks. etter type eiendom, omsetningsmåte, med/uten bygning, boligtype, samt oppsummering av tinglyst beløp.

For tinglyste omsetninger av eiendommer i fritt salg er det et krav at kjøpesummen tilsvarer markedsverdien. Tinglyst beløp for eiendommer som ikke omsettes i fritt salg, beregnes på følgende måte:

Dersom kjøpesummen er større enn 1 kr, benyttes kjøpesummen. Dersom kjøpesummen er 1 kr eller mindre, benyttes avgiftsgrunnlaget for dokumentavgift.

For borettslagsleiligheter skjer det ingen korrigeringer av kjøpesum, men opplysninger om andel fellesgjeld hentes fra Skattestatistikk for personer og kobles til. Det er opplysninger om selgers fellesgjeld i borettslaget ved årsskiftet ett år før salget som benyttes. Dersom opplysninger om fellesgjeld mangler, blir det benyttet et gjennomsnittsbeløp for den aktuelle kommunen eller fylke. Det hefter derfor en viss usikkerhet til disse tallene.

Ansatte i SSB har taushetsplikt.

SSB offentliggjør ikke tall dersom det er fare for at oppgavegivers bidrag kan avsløres. Dette medfører at tall som hovedregel ikke blir publisert dersom færre enn tre enheter ligger til grunn for en celle i tabellen, eller hvis en eller to oppgavegiveres bidrag utgjør en svært stor del av celletotalen.

SSB kan gjøre unntak fra hovedregelen dersom det følger av krav til statistikk i EØS-avtalen, oppgavegiver er offentlig myndighet, oppgavegiver har samtykket, eller når opplysningene som avsløres er åpent tilgjengelig i samfunnet.

Mer informasjon finner du i avsnittet ‘Konfidensialitet’ på SSBs side om metoder i offisiell statistikk.

For å sikre konfidensialitet benyttes metoden undertrykking i denne statistikken.

For at ikke opplysninger skal kunne føres tilbake til enkeltperson, blir det ikke offentliggjort statistikk dersom færre enn tre omsetninger ligger til grunn for et tall. Det er også en begrensning ved at tall ikke offentliggjøres hvis en omsetning alene står for over 90 prosent av verdien, eller hvis to omsetninger står for over 95 prosent av verdien.

Det eksisterer en sammenhengende tidsserie over salg av fast eiendom fra 1836 til 1980. Statistikken viser antall solgte eiendommer i alt og tilhørende verdi, fordelt på eiendommer i byene og i bygdene. Fra 1852 til 1980 finnes det dessuten en sammenhengende tidsserie over pris per skyldmark for vanlige jordbrukseiendommer i fri omsetning.

Til og med 1980 ble statistikken utarbeidet på grunnlag av rapportering av data direkte fra tingrettene (sorenskriverne) til Statistisk sentralbyrå. GAB-registeret ble opprettet rundt 1980. Fra og med 1981 var det meningen at registeret skulle være datagrunnlag for statistikken. I starten omfattet imidlertid registeret ikke alle kommuner og datakvaliteten var dessuten dårlig. Det mangler derfor statistikk for årene 1981-1983. Fra og med 1984 er det igjen publisert statistikk, men de første årene var det fortsatt betydelige mangler i datagrunnlaget. Fra og med 1991 er det publisert statistikk med dagens detaljeringsnivå.

Fram til og med 2005 hadde statistikken resultater for henholdsvis 1. kvartal, 1. halvår, 1.-3. kvartal og hele året. Fra og med 2006 er statistikken bare publisert kvartalsvis.

For boligeiendommer med bygning og fritidseiendommer med bygning omsatt i fritt salg regner vi også ut gjennomsnittlig kjøpesum. Eiendommer uten kjøpesum inngår ikke i grunnlaget for gjennomsnittsberegninger. Boligeiendommer omfatter enebolig, tomannsbolig, rekke- og kjedehus, blokkleilighet og annen, inkludert leiegårder og lignende. Sammensetningen av boligmassen som blir omsatt, kan variere en del fra år til år. For fritidseiendommer vil også sammensetningen variere over tid, særlig vil omsetninger som omfatter flere fritidseiendommer påvirke gjennomsnittet. Det samme gjelder fritidseiendommer med spesielt høy kjøpesum. Utviklingen i gjennomsnittlig kjøpesum fra år til år behøver derfor ikke å gi et riktig bilde av prisutviklingen, og spesielt ikke om den bygger på et fåtall omsetninger. Gjennomsnittlig kjøpesum blir ikke regnet ut for lavere nivå enn fylke.

Statistikken bygger hovedsakelig på data oppgitt i forbindelse med tinglysing av fast eiendom og boliger i borettslag (fra 2017), og en regner med at dataene har stor pålitelighet. Feilklassifisering av for eksempel type eiendom og type bolig kan imidlertid forekomme. I løpet av perioden 2004-2007 ble en økende andel omsetninger klassifisert i gruppen annet under type eiendom og type bolig. Det har også vært økning i antall tinglyste omsetninger med mangelfull klassifisering. En stor andel av disse eiendommene greier vi ved hjelp av Matrikkelen å plassere riktig under editeringen, mens andre er vanskeligere å plassere. Det vil derfor være en del omsetninger med type omsetning annet og uoppgitt som skulle vært i en annen gruppe. Fra 2007 har dette gradvis blitt bedre.

Det er strenge krav til registrering i forbindelse med tinglysing av fast eiendom, og frafall forekommer derfor i veldig liten grad. Enkelte omsetninger mangler i den foreløpige statistikken.

Når det gjelder tinglyst omsetning av boliger i borettslag, er manglende opplysninger om kommune, type eiendom og type bolig hentet fra Matrikkelen. Opplysninger om andelen fellesgjeld er hentet fra Skattestatistikk for personer, og viser andelen fellesgjeld ved årsskiftet ett år før salget fant sted. I de tilfellene en mangler fellesgjeld, er det benyttet en gjennomsnittsverdi for gjeldende kommune eller fylke.

Revisjon er planlagt endring av tall som alt er publisert, for eksempel ved publisering av endelige tall der det tidligere har vært publisert foreløpige tall. Se også SSBs prinsipper for revisjon.

Tallene for bebygde bolig- og fritidseiendommer i fritt salg for perioden 2015-2020 har blitt endret. Det skyldes at en del boligomsetninger og et mindre antall fritidseiendommer ved en feil har blitt endret fra omsetningsform fritt salg til gave. Disse har nå blitt endret tilbake til fritt salg. Feilen oppsto i 2015 da det ble krav om at fellesgjeld i sameier skal legges til beregningsgrunnlaget for dokumentavgiften. En omkoding har endret omsetninger av bolig- og fritidseiendommer fra fritt salg til gave der hvor grunnlaget for dokumentavgift er høyere enn kjøpesummen. Feilen slår særlig ut i kommuner hvor en forholdsmessig stor andel av boligomsetningene er sameier med fellesgjeld.

Omsetninger av bebygde bolig- og fritidseiendommer for et lavt beløp kan indikere at det er en tomt. Derfor blir slike omsetninger testet etter en beløpsgrense, og denne grensen har blitt justert opp fra og med 2015. Hvis det er omsetningsform fritt salg, ekspropriasjon eller tvangssalg og eiendommen er bebygd og kjøpesummen er under 200 000 kroner for bolig- og under 100 000 kroner for fritidseiendom, blir omsetningen endret til ubebygd, altså tomt. Tidligere var grenseverdien 100 000 kroner for bolig- og 50 000 kroner for fritidseiendommer. Endringen medfører at det blir noen færre bebygde bolig- og fritidseiendommer og desto flere omsatte ubebygde eiendommer.

I tillegg har bolig- og fritidseiendommer som opprinnelig var ført opp som fritt salg på skjøte, og som er omsatt innen familie, blitt endret til omsetningsform annet. Slike omsetninger har en lavere gjennomsnittlig kjøpesum enn gjennomsnittet for alle omsetninger i fritt salg. Den lave kjøpesummen tyder på at mange av disse er omsatt til redusert pris, noe som blant annet kan skyldes at kjøpers andel av arv er trukket fra kjøpesummen. Ved å koble informasjon om kjøperne og selgerne som er involvert i omsetningene, med informasjon fra Befolkningsregisteret har vi kunnet fastslå om noen av kjøperne er i familie med selgerne. Det er tatt med inntil tre selgere og to kjøpere fra hvert salg i vurderingen av om kjøper er i slekt med selger.

Disse familierelasjonene inngår i testen:

• Ektefelle
• Foreldre
• Barn
• Søsken
• Besteforeldre
• Tanter/onkler

Opprettingen der omsetningene ble flyttet fra gave til fritt salg førte til at antall boligomsetninger i fritt salg økte med 8 prosent på landsnivå. For Oslo førte opprettingen til at antall boligeiendommer i fritt salg økte med 48 prosent. Det skyldes at en høy andel av boligomsetningene i Oslo er sameier med fellesgjeld. I Viken økte boligeiendommer i fritt salg med 10 prosent. For de andre fylkene var det bare mindre endringer. Etter å ha rettet opp feilkodingen og justert etter de nye grenseverdiene for tomt, ble omsetningsdataene testet på om det var omsetninger innen familie. Denne testen endrer omsetninger innen familie fra fritt salg til annet. På landsnivå ble antallet boligomsetninger i fritt salg redusert med 4 prosent. I Oslo ble det redusert med 2 prosent, noe som skyldes at det er færre omsetninger inne familie her enn i resten av landet. For de andre fylkene var endringen mellom 4 og 7 prosent.

På landsnivå økte gjennomsnittlig kjøpesum per omsetning med 1,1 prosent etter opprettingen. I Oslo ble gjennomsnittlig kjøpesum redusert med 9,3 prosent. Det skyldes at det var mange omsetninger med lavere kjøpesum som ble flyttet til fritt salg her. I de andre fylkene var det bare mindre endringer. Etter at det var korrigert for omsetninger innenfor familie økte gjennomsnittsprisen per omsetning med 1,7 prosent på landsnivå. I Oslo økte den med 1,1 prosent. For de andre fylkene økte den mellom 1 prosent (Viken) til 3,1 prosent (Troms og Finnmark).